Az egekbe szökő ingatlanárak miatt Kolozsvár gazdasági és társadalmi szempontból is leépülhet

Kolozsvár ingatlanpiaci árai közmondásossá váltak. Írtunk már 11 négyzetméteres albérletről és 16 négyzetméteres méregdrága stúdiólakásról is, illetve a Bükk környékén található csillagászati összegbe kerülő luxusvilláról, az egyetemisták lakhatási problémáiról, a zöldövezeteket és közösségi tereket fenyegető ingatlanpanamákról, és arról is, hogy az egyre emelkedő lakásárak országos első helyre lendítették Kolozsvárt, a város ingatlanpiaca már az egész ország számára mérceként szolgál – nem feltétlenül pozitív értelemben.

A Szabad Európa portál részletes cikkében szakértők elemzik, hogy milyen okok vezettek a kolozsvári ingatlanárak drámai emelkedéséhez az elmúlt tíz évben. A portálon idézett szakértők szerint a város gazdasági átalakulása, a növekvő kereslet és a korlátozott kínálat együttesen emelték a lakásárakat, amelyek jelenleg meghaladják a bukaresti szintet is.

Gazdasági átalakulás és keresletnövekedés

Ha az erdélyi város lakásárairól van szó, az összehasonlítás – szinte mindig – Bukaresttel történik. A fővárosban a magasabb átlagfizetések miatt – legalábbis elméletileg – magasabb lakásáraknak kellene lenniük. Az adatok az ellenkezőjét mutatják. A több mint 1,7 milliós, Kolozsvárnál mintegy hatszor nagyobb Bukarestben az elmúlt években a nettó átlagbér folyamatosan magasabb volt, illetve
az egy főre jutó bruttó hazai termék (GDP), a jólét fontos mutatója tekintetében is jobban áll Kolozsvárnál:

• Bukarest – 46 968 euró/fő;
• Kolozsvár – 24 826 euró/fő.

És mégis, a kolozsvári lakások ára átlagosan meghaladta a bukaresti árakat.

Igaz, Kolozsvárnak is van mit felmutatnia gazdasági fejlődés tekintetében. Az elmúlt 15 évben a második legnagyobb gazdasági központ lett Romániában, különösen az IT, pénzügyi, és szolgáltatói szektorokban. Ezek a magas hozzáadott értékű iparágak sok magasan képzett, fiatal szakembert vonzanak Kolozsvárra, akik képesek magasabb árat fizetni a lakásokért.

Norbert Petrovici, a Babeș-Bolyai Tudományegyetem kutatója a Szabad Európának elmondta, hogy a 2011-es évek után Kolozsvár gazdasága egyre inkább a szolgáltatások exportjára specializálódott, amely gazdasági növekedést eredményezett. A városba áramló fiatal, jól kereső szakemberek, különösen az IT, az üzleti és a pénzügyi szektorokban dolgozók jelentős keresletnövekedést hoztak az ingatlanpiacon. Ezzel szemben a hagyományos iparágak, amelyek alacsonyabb fizetéseket kínáltak, fokozatosan elhagyták a várost.

A város egyetemi központként betöltött szerepe is kulcsfontosságú tényező: Kolozsvár több mint 90 ezer diákot vonz, ami szintén növeli a keresletet, különösen a bérelhető lakások iránt. Cosmin Lupan, a General Capital Imobiliare vezetője szerint Kolozsvár „rendkívül vonzó marketinggel és városi hangulattal” rendelkezik, amely a munkalehetőségeken túl a város életminőségét is vonzóvá teszi a fiatalok számára.

Kínálat és építési nehézségek

A keresletnövekedés ellenére Kolozsvár nem épít elegendő új lakást a növekvő igények kielégítésére, ami szintén jelentős árnövekedést okoz. A szakértők szerint a városban nehezen adnak ki építési engedélyeket, ami akadályozza az új fejlesztések elindítását. Egy nagy kolozsvári ingatlanfejlesztő cég vezetője a portálnak elmondta, hogy egy építési engedély megszerzése akár több évig is eltarthat, és sokszor „három-öt év is szükséges egy teljes engedély megszerzéséhez”.

Ez az elhúzódó bürokrácia gátolja az új lakások építését, miközben a fejlesztők szerint a városnak rengeteg építhető területe lenne, például a Kerekdomb környékén. Azonban az infrastruktúra, különösen a közlekedési kapcsolatok, nem fejlődtek elegendő mértékben ahhoz, hogy ezeket az új lakónegyedeket a város szövetébe könnyedén integrálni lehessen.

Iulian Niculae, az APAIR (Romániai Ingatlanszakértők Szövetsége) oktatási bizottságának elnöke arra is felhívta a figyelmet, hogy Kolozsvár földrajzi elhelyezkedése szűkíti a város terjeszkedésének lehetőségeit. A város „egy völgyben helyezkedik el”, ami korlátozza a horizontális terjeszkedést, ezáltal a földterületek ára folyamatosan emelkedik, ami kihat az ingatlanárakra is.

Ingatlanpiac és a jövőbeni kockázatok

A szakértők arra is rámutatnak, hogy az ingatlanárak növekedése jelentős gazdasági és társadalmi kockázatokat hordoz Kolozsvár számára. Dan Pitic, a Scala Development menedzsere figyelmeztetett, hogy a magas lakásárak és a növekvő bérleti díjak növelik a helyi vállalkozások működési költségeit, ami veszélyeztetheti a város versenyképességét. Az, hogy a bérek nőnek, hogy ellensúlyozzák a lakhatási költségeket, további terhet ró a cégekre, amelyek egy idő után kevésbé lesznek versenyképesek más romániai vagy európai városokkal szemben.

Az ingatlanfejlesztők szerint Kolozsvárnak több magasabb épületre lenne szüksége a város terhelésének enyhítéséhez. A jelenlegi szabályozás csak legfeljebb nyolc emeletes épületeket engedélyez, míg „30 emeletes épületek építésével több lakást lehetne biztosítani ugyanazon a területen, miközben több zöldterületet is megőrizhetnénk”.

Társadalmi hatások és lakhatási egyenlőtlenségek

A szakértők arra is figyelmeztetnek, hogy a város társadalmi szerkezete jelentősen megváltozhat a lakásárak növekedése miatt. Norbert Petrovici szerint ha a lakásárak továbbra is ilyen ütemben emelkednek, a kevésbé tehetős lakók kénytelenek lesznek elhagyni Kolozsvárt és a környező településekre költözni, ami fokozza a város társadalmi egyenlőtlenségeit. Az ingatlanárak polarizálódása már most is megfigyelhető: a város gazdagabb déli negyedeiben a háztartások jövedelme akár háromszorosa is lehet az északi, szegényebb negyedek, a Bulgária-telep és a Kerekdomb lakóinak.

A lakosság kiköltözése a környező településekre – Szászfenesre, Kisbácsba, Kajántóra – tovább növeli a forgalmi torlódásokat, mivel az ingázás egyre nehezebbé válik az elégtelen közlekedési infrastruktúra miatt. A jelenség komoly fenntarthatósági kérdéseket is felvet, hiszen a város közlekedési és környezeti terhelése egyre nagyobb lesz.

A Szabad Európa portál által megszólaltatott szakértők egyetértenek abban, hogy Kolozsvár ingatlanpiaca kritikus kihívásokkal néz szembe, és sürgős megoldásokra van szükség a további árnövekedés és a társadalmi-gazdasági egyenlőtlenségek elmélyülésének elkerülésére.