Rohadt drága minden, és aki nem örökölt lakást, annak marad az albérlet – fiatalok a lakhatásról

Románia büszkélkedhet a világ egyik legmagasabb lakástulajdonlási arányával: az Eurostat adatai szerint a romániaiak 96 százaléka saját tulajdonú lakásban él. Azonban a magas arány mögött nem feltétlenül a lakhatás egyszerűsége vagy a jólét áll, hanem a történelmi folyamatok, a gazdasági változások és az állami politika sajátos kombinációja. 1990-ben az ország lakásainak közel 70 százaléka állami tulajdonban volt, és a lakosok nagy része bérlakásokban élt -mesélte a BBC-nek Bogdan Suditu, városfejlesztési szakember. Amikor a kormány elkezdte ezeket értékesíteni, a lakók tömegesen vásárolták meg a korábban bérelt otthonaikat, gyakran nevetségesen alacsony áron. Így a saját tulajdon nem csupán gazdasági lehetőség lett, hanem társadalmi norma is: Romániában a saját lakás státuszszimbólum és szinte alapelvárás, ami hosszú távon meghatározza az emberek életstílusát és döntéseit.

Rejtett kihívások

Bár a lakástulajdon szinte mindenkinek adott volt, a romániai lakások gyakran messze elmaradnak az európai színvonaltól. A legtöbb lakás kicsi, nincs megfelelően szigetelve vagy egyszerűen túlzsúfolt. Az Eurostat adatai szerint Romániában regisztrálták a legkevesebb személyre jutó szobaszámot és a legmagasabb túlzsúfoltságot az EU-ban: 2020-ban, a világjárvány első évében, a háztartások45 százaléka túlzsúfoltnak számított. Azóta ez az arány enyhén csökkent, a legfrissebb adatok szerint 40,5 százalékon áll, de ez még mindig jelentős problémát jelent a komfortos lakhatás szempontjából.

A túlzsúfoltság különösen a fiatalokat sújtja. A 15–29 éves európai fiatalok 26 százaléka él zsúfolt háztartásban, ráadásul Románia, Bulgária, valamint Lettország vezető helyen áll a túlzsúfoltsági mutatókat tekintve. Sok fiatal kénytelen szülőkkel, nagyszülőkkel vagy más családtagokkal együtt élni, ami gyakran évekig „késlelteti” az önállósodást. A világjárvány alatt sok fiatal visszaköltözött a családi házba a bizonytalan helyzet miatt, elvégre sok munkahely ideiglenesen vagy teljesen megszűnt, ráadásul úgy élni egyetemi városban, hogy az oktatás online zajlik, nincs sok értelme. Ez azonban tovább erősítette annak a tendenciáját, hogy a fiatalok otthon maradjanak a szülőknél.

A késleltetett önállósodás

A romániai fiatalok átlagosan 27–28 évesen hagyják el a szülői házat, ami meghaladja az uniós 26 éves átlagot. A régiótól és az ország gazdasági helyzetétől függően jelentős eltérések mutatkoznak: Észak-Európában, például Finnországban, Svédországban, Dániában vagy Észtországban a fiatalok gyakran már 23 éves koruk előtt önálló életet kezdenek. Ott a stabil gazdaság, a kiépített szociális háló és az önállóságot támogató kultúra lehetővé teszi, hogy a fiatalok korábban szárnyra kapjanak, és önálló döntéseket hozzanak.

Ezzel szemben Dél- és Kelet-Európában a fiatalok sokkal tovább maradnak otthon: Bulgáriában és Olaszországban átlagosan 30 éves korukig, míg Horvátországban, Szlovákiában, Görögországban vagy Spanyolországban gyakran 30 év fölé tolódik az elköltözés ideje. Romániában ennek oka elsősorban gazdasági jellegű: az alacsony fizetések, a bizonytalan munkakörülmények és a magas ingatlanárak miatt sok fiatal egyszerűen nem engedheti meg magának, hogy elköltözzön.

A kulturális tényezők szintén meghatározóak: a romániai – és egyébként a kelet-európai – családok hagyományosan arra ösztönzik a gyerekeket, hogy addig maradjanak, amíg nem házasodnak meg, vagy nem tudnak biztos, stabil, és lehetőleg saját tulajdonú házban vagy lakásban otthont teremteni.

Tudatos tervezés a Z generáció körében

A Z generáció egy része azonban sokkal tudatosabb és előrelátóbb, mint azt a külső szemlélő gondolná. A Deloitte kilenc európai országot vizsgáló kutatása szerint a romániai Z generáció 83 százalékának már konkrét tervei vannak a jövőre nézve. Ebből 38 százalék legalább három évre előre, további 38 százalék pedig az egy–három éves időintervallumban gondolkodik. Ez a tudatosság felülmúlja az Y generáció, vagyis a körülbelül 1981 és 1996 között születettek (81%) és az X generáció – az 1965 és 1980 között születettek – (71%) tervezési arányait is, ami azt mutatja, hogy a fiatalok komolyan veszik a jövőjük megtervezését és a családjuk jólétét.

A kutatás arra is rámutatott, hogy a fiatalok fő aggályai az anyagi önállóság, a család eltartása és az ingatlanvásárlás.

A kelet-európai fiataloknál a gazdasági bizonytalanság és a geopolitikai kockázatok, például a háborús helyzetek, leginkább a férfiak körében fokozzák a jövőtervezés iránti igényt – derül ki a Deloitte felméréséből.

Az ingatlanpiac kihívásai

Tegyük fel, hogy elhatározza magát egy fiatal, és elköltözne a szüleitől. Milyen lehetőségei vannak, ha szeretne egy albérletet? Az új építésű lakások többsége a nagyvárosok peremén épül, ahol az utak, a tömegközlekedés és a közművek gyakran hiányosak. Bár ezek az ingatlanok valamivel olcsóbbak, sokan mégsem választják ezeket: a távolság, a környék rendezetlensége vagy a rosszul kialakított terek miatt nem érzik élhetőnek ezeket a lakásokat.

A piacot ma szinte kizárólag a magánfejlesztők irányítják, akik elsősorban eladásra építenek, nem pedig hosszú távú bérbeadásra. Az állami szerepvállalás minimális, a bérlakások aránya elenyésző, miközben az árakat a befektetési célú vásárlások is magasan tartják. Bár az országban közel tízmillió lakás van, ezek közül másfél millió üresen áll – ez is azt mutatja, hogy a piac inkább pénzügyi eszközként működik, nem pedig a valódi lakhatási igények kielégítésére.

A lakosság túlnyomó többsége – felmérések szerint több mint nyolcvan százaléka – úgy gondolja, hogy az államnak nagyobb szerepet kellene vállalnia a megfizethető és élhető lakások biztosításában. A nemzetközi példák, különösen Bécs, jól mutatják, hogy ez lehetséges: az osztrák fővárosban a lakosság negyede önkormányzati vagy támogatott lakásokban él, a város pedig évente több százmillió eurót fordít új építésekre és felújításokra.

Romániában ezzel szemben a társadalmi bérlakásprogramok lassan haladnak, az állami projektek gyakran elhúzódnak, és a legtöbb új lakás a városok peremére kerül. Mindez azt eredményezi, hogy a fiatalok többsége nem engedheti meg magának az önálló lakhatást. Bár a bérleti díjak nominálisan alacsonyabbak, az átlagjövedelmekhez viszonyítva a román városokban a legdrágább lakni az egész Európai Unióban.

És ha az nem lenne elég, hogy egyre nehezebben találnak munkát a friss diplomások, közben Románia ingatlanpiaca új rekordokat dönt, ami tovább nehezíti a helyzetet. Kolozsváron – ahol a költségek már a fővároséval vetekednek – a lakások négyzetméterenkénti ára átlagosan 2 200–3 100 euró között mozog, miközben a vásárlók egyre nagyobb hiteleket kénytelenek felvenni: az átlagos jelzálogkölcsön 452 ezer lej, ami közel 90 ezer eurónak felel meg. Az albérletek ára sem elhanyagolható: egy kétszobás lakás átlagosan 500-550 euróba kerül Kolozsváron, a háromszobások pedig elérhetik akár a 700 eurót is. A kínálat szűkül, a kereslet nő, és aki ma lakást keres, kénytelen kompromisszumokat kötni a méret, az elhelyezkedés vagy az ár tekintetében.

A lakhatás, mint életstratégia

A húszas éveikben járó fiataloknak Romániában a lakhatás nem csupán pénzügyi kérdés, hanem komoly életstratégiai dilemma is. A legtöbben az egyetemi tanulmányok befejezése után is maradnak a nagyvárosokban, ahol az ingatlanárak folyamatosan nőnek, miközben a fizetések nem tudják ezzel tartani a tempót. A még egyetemre járóknak a bentlakás is egy opció, de elég nehéz bejutni – hatból egy egyetemistának jut hely –, így sokan albérletben laknak másokkal.

Mind a hét fiatal, akivel beszéltünk, nagyvárosban él, és mindannyian más-más stratégiával próbálnak boldogulni. Edgár 22 éves, bentlakásból költözött albérletbe a barátnőjével, ami az első közös „felnőtt döntésük” volt. Krisztián 2020-ban költözött el otthonról az egyetem miatt, és azóta albérletben él. Szerinte ez a generáció már nem számíthat arra, hogy hamar saját lakáshoz jusson önerőből: az ingatlanárak és az alacsony bérek miatt a lakhatás inkább a szerencsén vagy a családi háttéren múlik.

Hasonló helyzetben van Marius is, aki először egy garzonlakásba költözött egyedül, majd a túl magas költségek miatt két másik emberrel költözött össze egy háromszobás lakásba. Bár a közös lakhatás anyagilag vállalhatóbb, a kiadások így is magasak.

Réka is albérletben él, és azt mondja, a lakbér a legnagyobb havi kiadása. Péter, Edgárhoz hasonlóan bentlakásból költözött albérletbe, egyetem után egyből sikerült munkát találnia, így abból igyekszik finanszírozni a költségeket. Szerinte, ha valaki eldöntötte, hogy hosszabb távon marad egy városban, akkor érdemes lenne inkább a banknak törleszteni, nem pedig egy „idegen lakástulajdonosnak” fizetni minden hónapban, de ehhez stabil fizetés, fix munkahely és rengeteg türelem kell.

Orsi a kivétel: 22 évesen saját lakásban él, ugyanis a nagyszülei kolozsvári lakását megörökölte. Bár nagyon hálás, hogy legalább a lakbér miatt nem kell aggódnia, szomorúnak tartja, hogy sok fiatalnak csak hasonló körülmények között sikerülhet saját lakást szerezni.

Alexa 22 évesen még mindig próbálja kitalálni, hogyan lehetne félretenni valamennyit a jövőre. Azt mondja, szinte lehetetlen takarékoskodni, ha közben minden egyre drágább. Szerinte Romániában a fiatalok lakhatási helyzete reménytelenül bonyolult: ha nem segítenek a szülők, az ember beleragad a hónapról hónapra fizetett albérletbe.

Miért jó az önállóság és miért nehéz?

De miért tartják fontosnak az önállóságot? Réka számára a különköltözés a fejlődés egyik feltétele volt, Péternek és Krisztiánnak is ez volt a természetes folytatás az egyetemi élet után. Marius inkább azért szereti jobban a nagyvárosi életet, mert vidéken „mindenki összevissza pletykál”. Orsi szerint minden fiatalnak ki kell próbálnia az önállóságot, legalább egy rövid időre, hogy megtanulja, milyen kompromisszumokkal jár a felnőtt élet. Alexa úgy fogalmazott, hogy nem igazán volt más opciója: ha egyetemre akar menni az ember, kénytelen elköltöznie a szülőktől. Hacsak nem él alapból abban a városban, ahol az egyetem van.

Amikor arról kérdeztük őket, miért olyan nehéz a fiataloknak különköltözni, sokféle válasz született. Edgár szerint sokan anyagilag és mentálisan sincsenek felkészülve az önállóságra. Krisztián az alacsony fizetéseket és

a „lakástulajdonlás-illúziót” említi, ami szerinte felesleges nyomás: „nyugaton ez egyáltalán nem érdekel senkit, rengetegen egész életükben házbéresek”.

Marius a jól fizető állások hiányát látja fő problémának, Réka pedig a túl magas árakat. Péter kulturális gyökerekről beszél: szerinte a térségben sosem volt természetes a korai különköltözés, rengeteg család egy udvaron él a nagyszülőkkel vagy a dédszülőkkel.

Orsi szerint az állam ellehetetleníti a teljes folyamatot: „Nehezen lehet munkát kapni, kicsik a fizuk, nagyok az árak és az sem segít, hogy sok ingatlantulajdonos, aki kiadná a lakását, nem jelenti ezt le, nem fizet adót a bérlőkért, ezért sok a kihasználás, visszaélés, csalás.”

Alexa tömören fogalmaz: „minden rohadt drága”.

A piac kiszámíthatatlansága

A legtöbben egyetértenek abban, hogy az albérletpiac kiszámíthatatlan. A bérleti díjak folyamatosan emelkednek, a szerződések gyakran csak szóban léteznek, és a lakások állapota sokszor nem felel meg az árnak. Általában hónapról hónapra élnek a fiatalok szülői támogatással, miközben igyekeznek fenntartani azt az illúziót, hogy önállóan boldogulnak.

A fiatalok többsége tisztában van vele, hogy az önállóság ára magasabb, mint bármikor korábban. A megélhetési költségek mellett a lakbér viszi el a legtöbbet, és ha valaki el is jut oda, hogy egyedül lakjon vagy esetleg a párjával költözzön össze, a jobb életkörülményekről gyakran csak álmodni tud. A legtöbben nem engedhetik meg maguknak a váltást, és még azok is, akik megtehetnék, úgy érzik, nem érné meg.

Edgár szerint a jelenlegi albérlete és egy drágább albérlet közti különbség nem sok, ráadásul az a plusz pénz kevés plusz kényelmet hozna. Krisztián is úgy látja, a költözés költségei irreálisan magasak, Marius pedig egyenesen kimondja: nem engedheti meg magának, hogy jobb helyre menjen, vagy hogy egyedül éljen a nagyvárosban. Réka azt mondja, már a mostani albérlet fenntartása is komoly terhet jelent, mégis reméli, hogy idővel sikerül majd egy nagyobb, kényelmesebb lakást találni.

Péter anyagilag ugyan megengedhetné magának, hogy jobb helyre költözzön, de szerinte az csak rövid távú megoldás lenne. Úgy gondolja, hogy saját lakásban érdemes gondolkodni, nem pedig hónapról hónapra élni. Ha minden jól megy, legalább 10–15 évbe telne, mire saját otthona lehetne. Alexa szerint nem jön ki a matek: szülői támogatással és a részmunkaidős fizetésével sem tudna egyedül fenntartani egy lakást a nagyvárosban.

A kompromisszumokról mindenkinek határozott véleménye van. A legtöbben hajlandók lennének kisebb lakásban, távolabb a központtól élni, ha az alapvető kényelmi feltételek megvannak. Edgár számára fontos, hogy az albérlet modern és otthonos legyen,

de szerinte az is fontos, hogy a konyha legyen külön: kellemetlen érzés szalámiszagban aludni.

Krisztián és Marius saját szobát és parkolóhelyet tart elengedhetetlennek. Réka és Alexa nem költöznének össze idegenekkel, a privát tér számukra is határvonal. Orsi esetében a kérdés elméleti marad, hiszen a saját lakása felmenti a kompromisszumkényszer alól.

Kiadások és hitel, mint opció

A kiadások listáját mindenkinél a lakbér vezeti, amit a rezsi és az élelmiszer követ. Edgár szerint a téli hónapok különösen megterhelők tudnak lenni a fűtés miatt, Krisztián és Marius is a lakás költségeit tartja a legnagyobb tehernek. Rékánál szinte mindent elvisz a bérleti díj, Alexa is a rezsire és a havi élelmiszerre panaszkodott. Péter úgy gondolja, hogy szerencsés, mert a munkahelyén kapott étkezési utalványok fedezik az élelmiszert, de a lakbér az még mindig lakbér. Orsi szerint „minden drága”: bár nem fizet lakbért, a rezsi, az élelmiszer és a közlekedés is állandó stresszforrás.

Azt mondja: „egyszerűen pofátlanul igazságtalan, hogy amiért kínlódva megdolgozik az ember, azt azonnal el is költi a megélhetésére.”

A hitel kérdése megosztó. Edgár elutasítja: szerinte „a hitel rossz dolog”. Krisztián és Marius sem gondolkodik rajta, plusz amíg nincs fix munkahelyük, addig nem is opció. Réka úgy érzi, a hitelhez szükséges önrészt pályakezdőként szinte lehetetlen előteremteni. Péter viszont pragmatikus: szerinte, ha valaki biztos abban, hogy tíz évig ugyanott marad, akkor inkább a banknak fizessen, mint egy idegen lakástulajdonosnak.

Orsinak „egyértelműen eszébe jutott” hitelt felvenni, ezt látja egyelőre az egyetlen megoldásnak. De azt is hozzátette, hogy előre megvenni valamit a bank pénzén, majd évek alatt lassan visszafizetni nem tűnik rossz ötletnek, de akkor „az ember hosszú éveken át nem is magáért dolgozik, hanem a bankért, és végül kamatostul fizeti vissza mindazt, amit kapott”. Alexa ezzel szemben egyenesen kimondja, hogy szerinte a hitel lehetne a kulcs a fejlődéshez, és még jól is jönne ahhoz, hogy elindíthassa saját vállalkozását.

A bérelt lakásban az ember mindig csak vendég

De az albérleteknek és alapjáraton a fiatalok lakhatásának törékenységét Krisztián története példázza igazán jól.

Alig néhány hónap különbséggel kétszer is eladták alóla az albérletet, mindkétszer ugyanazzal a forgatókönyvvel: egy nap váratlanul felhívták, hogy a lakás valamikor gazdát fog cserélni, de addig „nyugodtan maradhatnak, amíg valaki meg nem veszi”. Aztán megkezdődött a felvonulás: ingatlanosok, érdeklődők, idegenek jöttek-mentek a lakásban, miközben ő és a lakótársa próbált úgy tenni, mintha még mindig a saját albérletükben lennének. Közben folyamatosan számolgatták, meddig tudják még húzni az időt, mert átköltözni egy másik albérletbe újabb kiadásokat jelentett volna.

Tervek, álmok, megoldások

Amikor az ideális lakhatásról beszélnek, a legtöbben – igazolva a statisztikákat és felméréseket – saját házról álmodnak. Marius az egyetlen kivétel: ő Kanadába költözne. „Ott is lakhatási válság van, de legalább valami jóért fizetsz sokat, nem azért, hogy itt smekkerkedj állandóan.” A többiek Romániában próbálnák megteremteni az alapokat, de mindenki tisztában van vele, hogy hosszú út áll előttük.

Edgár egy hegyaljai házról álmodozik, aminek van nagy udvara is, hogy lehessen miccsezni a haverokkal. Péter is egy kertes házban tudná elképzelni az életét. Réka realista: szerinte az albérlet egy szükséges kísérleti időszak, amiben az ember megtanulja és kitapasztalja, hogy aztán később hol és hogyan szeretne majd élni. Orsi hétközben városban szeretne lenni, de hétvégén egy „házikóban, saját telken, kis kerttel, gyümölcsfákkal, vadvirágokkal”. Alexa abban is benne lenne, hogy London környékére költözzön és ott keressen egy megfizethető albérletet.

Arra is rákérdeztünk, hogy ők mikben látják a fiatalok lakhatása körüli problémák megoldását. A javaslataikban meglepően sok kreativitás van: Krisztián több szociális lakás építését és az ingatlanpiac szabályozását sürgetné, Marius fiataloknak szánt államilag támogatott lakótömböket képzel el, Réka árszabályozást és szigorúbb ellenőrzést szeretne. Péter az államilag támogatott programokban lát lehetőséget, Orsi pedig részletesen kidolgozott javaslatokat fogalmazott meg: olcsó átmeneti lakónegyedeket diákoknak, kvótát a friss diplomások foglalkoztatására, és ársapkát a bérleti díjakra. Alexa szerint minden egyszerűbb lenne, ha kevesebb lenne az adó.

Mindannyian egyetértenek azzal, hogy az államnak lenne a legnagyobb felelőssége abban, hogy a fiataloknak és a rászorulóknak lakást vagy menedéket biztosítson. De a legtöbben azt is hozzátették, hogy valószínűleg nem lenne semmi eredménye a kezdeményezéseknek.

Alexa például csak legyintett: „Romániában ez veszett ügy.”