Hogyan lett Kolozsvár a legdrágább romániai város?

Kolozsvár a legdrágább város Romániában. Nemcsak a lakásvásárlók, de a bérlők is itt fizetnek a legtöbbet a lakhatásért. A Hotnews.ro részletes beszámolóban foglalja össze, mik a drágaság okai, ami miatt ma a sajtó is rendre előveszi a Kolozsvár-témát. A cikkben ingatlanfejlesztő cégek vezetőinek gondolatait olvashatjuk, amelyeket az Imobiliare.ro HUB Cluj-Napoca nevű eseményén mondtak el. A meghívottak arról beszéltek, mitől válhatott Kolozsvár az ország legdrágább városává, és felmerült egy, a fiatalokat segítő szociális bérlakásprogram létrehozásának ötlete is.

A cikk szerint az új építésű lakások átlagosan 3.203 euróba kerülnek négyzetméterenként (hasznos alapterületre számítva), míg a használt ingatlanokat 3.150 euró/négyzetméter áron lehet megvásárolni. Erről a Transtelexen is írtunk, és ez a szám Románia más városainak lakásáraival összevetve még látványosabb. Összevetésképp a februári lakásárak négyzetméterenként (zárójelben az áremelkedés 2024-hez képest):

• Bukarest: 1925 euró/m² (+10%)
• Iași: 1782 euró/m² (+16%)
• Temesvár: 1773 euró/m² (+14%)
• Brassó: 2161 euró/m² (+14%)
• Szeben: 1829 euró/m² (+23%)
• Konstanca: 1961 euró/m² (+17%)
• Nagyvárad: 1728 euró/m² (+14%)
• Craiova: 1790 euró/m² (+16%)

Kolozsváron 60 százalékkal kerül többe egy lakás, mint Bukarestben

A kolozsvári, régi építésű blokklakásokat múlt hónapban átlagosan 3.157 euró/négyzetméter áron hirdették, egy új lakás egyetlen négyzetméteréért pedig 3.203 eurót kellene fizetni – ismertette a portál az Imobiliare.ro árindexét. Látványos a különbség a fővároshoz képest, a Hotnews szerint mért átlagos kínálati ár 74%-kal haladja meg az országos átlagot, és jelenleg 58%-kal magasabb, mint Bukarestben. 2024-ben a lakások 15%-kal drágultak Kolozsváron, és minden elérhető ingatlanra körülbelül két vásárló jutott. A város legdrágább negyedeiben – a központban, a Tisztviselőtelepen (Andrei Mureșanu) és a Bună Ziua negyedben egy év alatt átlagosan 10%-kal nőttek az árak. Az új tulajdonosok havi banki törlesztőrészlete átlagosan 2.611 lej, ami körülbelül 525 eurónak felel meg.

A bérleti díjak is magasak, bár lassabban emelkednek

Kolozsváron a legkeresettebb lakástípus a kétszobás, a kínálatban is ebből van a legtöbb. A portál szerint átlagosan havi 550 euró az albérlet egy ilyen lakásban, és ez a bukaresti árakkal nagyjából megegyezik. A bérleti díjak tavalyhoz képest 6 százalékkal növekedtek. A bérlők számára is a legdrágább negyedeknek számítanak a központ és a Tisztviselőtelep, illetve a Mărăști, utóbbinak a magyarázata talán a központhoz közeli elhelyezkedés és a jó tömegközlekedési összeköttetés lehet. Ezekben a városrészekben a kétszobás lakások díja havi 600–700 euró között mozog, és évente akár 10%-kal drágulhat.

Szociális bérlakásprogram és fiatalok, akik a szüleik pénzén is kitartanak Kolozsvár mellett

Dorin Bob, a Studium Green ingatlanfejlesztő cég alapítója a fiatalok anyagi nehézségeiről, annak ellentmondásos helyzetéről beszélt. Azt mondja, egy kezdő fizetéssel rendelkező fiatal nagyjából 800 eurós fizetést kap, ennek legalább fele a lakbérre megy el, a maradékot pedig rezsire és társasági életre költi. Aztán a pénz végül nem elég egy hónapra, így jöhet a nagyszülői segítség, mondja Bob – és a fiatal ennek ellenére boldog, mert Kolozsváron élhet, akkor is, ha 35 évesen még mindig a nagyszüleire támaszkodik anyagilag.

Az ingatlanfejlesztő egy szociális bérlakásprogramot javasolt, amely segítené a fiatalokat abban, hogy letelepedjenek Kolozsváron, és támogatná őket pályájuk kezdetén. A program kizárólag fiatalokat célozna meg, és kedvezményes bérleti díjakat biztosítana számukra. Szerinte tízezer lakásra lenne szükség, amelyért maximum 300 eurós lakbért kellene fizetni. Elképzelése szerint a pályakezdők anyagilag megerősödhetnének ebben a periódusban, aztán egy nagyobb jövedelemmel léphetnének ki a szabad piacra.

Hogyan vált Kolozsvár az ország legdrágább városává?

Dorin Bob cége már több ingatlant is épített Kolozsváron, ezek közé tartozik például a Monostor negyedben található Tower nevű toronyház. Bob arról beszélt, hogy régebben Temesvár például jóval Kolozsvár felett állt, ami az árakat illeti. Azt mondta, Emil Boc polgármesterségének első pár évében sok olyan fejlesztés valósult meg, aminek hatására a kolozsváriak elhitték, hogy ez a város tényleg „kincses város”, és hogy emiatt érinthetetlen. „Mivel úgy gondoltuk, hogy kincs vagyunk, elkezdtük visszafogni az építkezési engedélyek kiadását. Aztán, mivel nem adtunk ki engedélyeket, az árak elkezdtek emelkedni, és mi meg csodálkoztunk, hogy miért emelkednek” – mondta Dorin Bob.

A kolozsvári építkezések visszafogása ahhoz vezetett, hogy hatalmas lakónegyedek kezdtek épülni Kolozsvár határában, jellemzően Szászfenesen és Kisbácsban. Ezekben a negyedekben alapvetően kis területen van sok tömbház, emiatt a lakóövezet gyakran kaotikus, és nagy a zsúfoltság.

Nem mindenki szerint rossz, ha korlátozzák a városi építkezést

Nem feltétlenül rossz az, ha korlátozzák az építkezési engedélyek számát a városban – ezt a Capital Imobiliare alapítója, Cosmin Lupan mondta. Szerinte az nem egy kívánatos dolog, amikor nagyon kis területre zsúfolnak össze panelházakat, ahol „az emberek át tudnak nyúlni egymásnak az erkélyről”. (Ez a megállapítás abból a szempontból érdekes, hogy Szászfenesen épp egy ilyen zsúfolt panelrengetegről tudunk, és ez részben a városi építkezések megakadályozása miatt alakulhatott ki.)

Kolozsváron nagyot kaszálnak az ingatlanfejlesztők, de hosszútávon a siker nem ilyen egyértelmű

Az eseményen Andrei Pricop, a Bling Imobiliare ingatlaniroda értékesítési vezetője azt mondja, egy éve költözött Kolozsvárra, mert ingatlanszakmai vállalkozóként ez az egyik legjobb régió Romániában, ahol más piacokhoz képest kiemelkedően jó profitot lehet elérni. „Ha összehasonlítunk egy iași-i építkezőt egy kolozsvárival, legalább 30-40%-kal magasabb nyereségről beszélünk” – magyarázta Pricop.

A magas lakásárak rövidtávon jók az ingatlanosoknak, hosszútávon viszont nem. Erről David Grigorescu, a bukaresti Zoom City trénere és menedzsere beszélt. Azt mondta, bár az ingatlanközvetítők jelenleg élvezhetik a magas árak miatti magas jutalékokat, hosszú távon mégis egy olyan piac a kedvezőbb minden szereplő számára, ahol a lakásokat minél többen megengedhetik maguknak – akár vásárlás, akár bérlés céljából. „Ingatlanközvetítőként mindig egy hozzáférhető piacot preferálok, nem pedig egy olyan drágát, amely a nagyközönség számára nehezen elérhető. Amikor az ingatlanpiac túl drága lesz, az egész társadalom szenved – beleértve minket, ingatlanközvetítőket is”, mondta David Grigorescu.