Amerikai kutatók találtak egy megoldást a lakásárak kordában tartására

A lakásárak és albérletárak kordában tartására még mindig az a legjobb megoldás, ha növeljük a kínálatot, tehát sok piaci alapon épülő új lakás kerül forgalomba. Egyáltalán nem mindegy viszont, hogy hova és milyen minőségű lakások épülnek – nagyjából így foglalható össze annak a nagyszabású, nemrég publikált kutatásnak a következtetése, amelyet a Harvard és az MIT kutatói készítettek.

A két neves egyetem szakembereinek kutatási teljesítményében persze nem önmagában az a megsüvegelendő, hogy bizonyítani tudták, az elérhető lakások számának növekedése valóban lefele irányuló nyomást eredményez az árakra, hanem sokkal inkább az, hogy cáfolni tudtak több olyan tévhitet is, amelyek ugyan nem feltétlen voltak széles körben elfogadottak, de sok város vezetése hozott ezekre alapozott lakáspolitikai döntéseket. A kutatás által cáfolt legfontosabb tévhit például az, hogy az alacsonyabb jövedelmű rétegek által lakott területeken épített drága lakások feljebb emelik az olcsóbb, rossz minőségű lakások árait is, illetve a bérleti díjakat. Ennek a tanulmány szerzői szerint pont az ellenkezője az igaz.

Ez a megállapítás márpedig azért is rendkívül fontos, mert az elmúlt időszakban világszerte jelentősen nőttek a lakásárak és a lakhatási költségek. A tanulmány szerzői nyilván elsősorban az Egyesült Államokra összpontosítanak, amikor megállapítják, hogy ez a tendencia, különösen a gazdaságilag sikeres városokban, nehezen elviselhető szintre emelte az alacsony jövedelmű háztartások lakhatási költségeit, csökkentette a regionális gazdasági konvergenciát és még a gazdaság összteljesítményére is negatív hatással van . Ezt a problémát viszont a döntéshozók és politikusok gyakran félrekezelik pl. azzal, hogy a saját népszerűségük megtartása érdekében gátolják azokat a nagyobb értékű lakásépítéseket, amelyektől az alacsonyabb jövedelmű lakosság azért fél, mert a lakhatási költségek jelentős emelkedésére számítanak az építkezések hatásaként.

A kutatás legfőbb megállapítását talán kelet-európai, romániai szemszögből nehezebb megfelelően értelmezni, hiszen a régió nagyobb városaiban a kaotikus, korlátok nélküli építkezésekből nem volt hiány az elmúlt évtizedekben. Fontos ugyanakkor, hogy az MIT és a Harvard közgazdászai messze nem az építőkre vonatkozó korlátokat szeretnék visszaszorítani, hanem ellenkezőleg, éppen a nagyobb tudatosság szerepét emelik ki a lakáspolitikai döntésekben.

A tanulmány szerzői szerint sikerült új, empirikus vizsgálatokat elvégezni arra vonatkozóan, hogy miként befolyásolja a közeli épületek bérleti díjait és a lakosság migrációját a magas piaci árral rendelkező új lakások építése az alacsony jövedelmű, inkább központi elhelyezkedésű városnegyedekben. A kutatáshoz rendkívül nagy adatmennyiséget gyűjtöttek és használtak fel 11 amerikai nagyvárosból, és olyan mikroadatokat állítottak össze az új építkezések időzítéséről és pontos helyszínéről, amelyekkel sikerült kiszűrni az endogenitással kapcsolatos aggályokat. Tehát azt a problémát, hogy a lakásárak egy tipikusan olyan tényező, amelyet számos egyéb változó is befolyásolhat.

A kidolgozott modell a szerzőknek azt az eredményt szolgáltatta, hogy a vizsgált 11 nagyvárosban az új épületek a trendekhez képest 5-7 százalékkal tudták csökkenteni a bérleti díjakat a vizsgált zónákban, és még a beköltözési kedvet is növelték az alacsony jövedelműnek számító területekről. A szerzők szerint a tanulmányuk bizonyítékot szolgáltat arra, hogy a kínálat növekedése okozza a bérleti díjak csökkenésének fő hajtóerejét, ugyanakkor beismerik, nem zárhatják ki azt sem, hogy az új, magasabb árú ingatlanok építéséből származó kényelmetlenségek is hozzájárulnak a visszaeséshez.

Nem csak a bérleti díjakra, hanem a beköltözésre is pozitív hatása van az új és nagy házaknak az alacsony jövedelmű területeken

A kutatásban először az új épületek bérleti díjakra gyakorolt hatását vizsgálták az Egyesült Államok egyik legjelentősebb online ingatlanügynöksége, a Zillow 2013 és 2018 közötti időszakra vonatkozó adatai segítségével. A kutatásnak ebben a fázisában először az úgynevezett „úttörő” épületekre összpontosítottak, tehát tulajdonképpen megkeresték azokat a magasabb árfekvésű új ingatlanokat, amelyek abban az időszakban elsőként épültek a vizsgált területeken. A kutatók szerint azért volt fontos kiszűrni az úttörőket, mert azok hatásai már megjelenhettek az azt követően épített új épületek mikroadataiban is. A kutatók ebben a fázisban három empirikus megközelítés révén vonták le azt a következtetést, hogy a legelső, úttörőnek számító új épület a szomszédos lakások bérleti díjait 5-7 százalékkal szorította vissza a trendekhez képest.

Az elvégzett esettanulmányok ugyanakkor azt is visszaigazolták a kutatók számára, hogy valóban létezik egy úgynevezett párhuzamos negatív hatás, amely az új épületek elkészültének évétől kezdődik és legalább három évig fennáll a környék lakói számára. Azt viszont kiemelik, hogy ezek a negatív hatások semmiképpen nem drasztikusak, a vizsgált területeken nem alakult ki úgynefezett „fánk effektus”, ami az angolszász szakirodalomban azt a jelenséget takarja, amikor az alacsonyabb jövedelmű lakosság a városközpontból egyre inkább kiszorul a város perifériai felé.

A bérleti díjak alakulása után a kutatás második fázisában a helyi migrációra gyakorolt hatást vizsgálták. Mint a kutatók megjegyzik, erre azért volt szükség, mert a rendkívül nagy adatmennyiséget szolgáltató online ingatlanügynökségek statisztikáiból nem feltétlen lehet következtetéseket levonni az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező rétegeket illetően. Ebben a megközelítésben a kutatás szempontjából azt a fontos következtetést vonták le, hogy az új, úttörő lakások hatására 3 százalékponttal emelkedett a környékre beköltözők aránya, ugyanakkor az is érdekes, hogy az újonnan beköltözött személyek jövedelme átlagosan 2 százalékkal lett alacsonyabb annál a szintnél, mint amit a korábbi lakhelyükön kerestek. Ez abból a szempontból is érdekes következtetés, hogy eddig viszonylag népszerű volt az az elmélet is, miszerint a drága ingatlanfejlesztési projektek jelentős mértékben járulnak hozzá a lakosság jövedelmi különbségeinek növekedéséhez. Ez a tanulmány viszont ezzel az elmélettel kapcsolatban is komoly kérdőjeleket tesz fel.

A bérleti díjakra és a migrációra gyakorolt hatások mellett végül a kínálati és kényelmi szempontokat is megvizsgálták a kutatók. Az általuk vizsgált új épületek a 250 méteres körzetükben 15%-kal növelték a lakáskínálatot, így az új lakásoknak logikusan lefele kell nyomniuk a lakásárakat is – jegyzik meg. Az viszont már nem annyira egyértelmű, hogy a tágabb környék esetében mennyire érvényesül a lakáskínálatra jelentkező pozitív hatás. Ugyanis, mint azt a szerzők is kiemelik, a bérlők nagyon érzékenyek a konkrét tartózkodási helyre, gyakran nem feltétlenül racionális, hanem inkább érzelmeken alapuló döntéseket hoznak az új lakhelyük megválasztásánál, így pedig nehéz általánosan érvényes következtetést levonni. A kínálati hatáshoz szorosan kapcsolódó kényelmi szempontokról hasonlóan bizonytalanul írnak a tanulmányban. Azzal érvelnek, hogy mivel egy új építkezés nagyon sok esetben már azután következik be, hogy az alacsonyabb jövedelmű városrészen eleve növekedésben lennének a jövedelmek, illetve már jelen lennének a szükséges intézmények (például oktatási vagy egészségügyi), ezért egy úttörő épület inkább kissé rontja a kényelmi faktort.

Ennek ellenére a szerzők kiemelik, függetlenül a mögöttes mechanizmusoktól és mellékhatásoktól, az úttörő, trendekkel szembe forduló új épületek árcsökkentő hatása döntő bizonyíték lehet ebben a politikai vitában. Ugyanis ezek az eredmények elsősorban a döntéshozók számára jelenthetnek fontos fogódzót, hiszen – amint arra a cikk elején is utaltunk – eddig elterjedt vélekedés volt, hogy az új épületek építése a közeli lakások bérleti díját is növelik. Mint a tanulmány szerzői is megjegyzik, ezek a helyi viták gyakran regionális szinten is megjelentek, aminek az lett az eredménye, hogy még a tágabb szintű lakáspolitika is félrekezelte a problémákat, sőt, még a szükséges reformokat is megakasztotta.

A szerzők szerint sikerült bizonyítaniuk, hogy az új, piaci árú lakások nem csak helyi, hanem regionális szinten is javíthatják a lakások megfizethetőségét. S bár beismerik, hogy a tanulmány által nyerőnek beállított megoldás önmagában nem fogja megoldani a lakhatási problémákat, viszont úgy gondolják, hogy azért fontos eszköz lehet a döntéshozók lakáspolitikai stratégiájában. Emellett azt is állítják, hogy az ilyenfajta lakásépítést támogató stratégiák gazdasági szempontból elősegíthetik az integráltabb városrészek kialakulását, sőt, kulcsfontosságú szerepe lehet a gazdasági mobilitás elősegítésében is.