Válság van, akkor mégis miért emelkednek a lakásárak?

„Lakásvásárláshoz érdemes kivárni a következő válságot, mert akkor biztosan csökkenni fognak az árak” – mondogatták sokan a 2008-as gazdasági összeomlás tapasztalataira építve az elmúlt években. Különösen igaz volt ez a 2010-es évek második felében tapasztalható ingatlanpiaci szárnyalás idején, amikor Románia nagyobb városaiban nem volt ritka a kétszámjegyű árnövekedés sem egy év alatt. Most viszont válság van, a valaha volt egyik legnagyobb negyedéves gazdasági visszaesést éltük meg, a lakásárak viszont a legtöbb országban mégsem fordultak meredek zuhanásnak. Sőt, nagyon sok államban enyhe növekedés is tapasztalható.

A témában az Economist is írt cikket, amelyben kiemelik, hogy a világ tehetősebb államaiban a lakásárak éves növekedése meghaladja az 5%-ot. Sokat elárul az ingatlanszektor jelenlegi formájáról az is, hogy az elmúlt időszakban jól viszik az ingatlanfejlesztéssel és -közvetítéssel foglalkozó vállalatok is, amelyeknek a részvényei egy jelentősebb márciusra és áprilisra tehető visszaesés után most meredek emelkedésben vannak. Ez szintén arra mutat rá, hogy az ingatlanszektor jövedelmező, és nem éppen a legrosszabb napjait élő iparág.

Romániában az egyik legfrisebb ingatlanpiacról szóló elemzést éppen a napokban tette közzé a legnagyobb ingatlanközvetítők egyike, az Imobiliare.ro. Az elemzés megállapítja, hogy a harmadik negyedévben (2020 júliusa és szeptembere között) Romániában is stabilizálódott a piac, az adataik szerint – válság ide vagy oda – a meghirdetett lakások ára 4,6%-kal volt magasabb, mint az előző év azonos időszakában, míg a tető alá hozott ügyletek esetében 6,6%-os árnövekedést mértek, miközben az EU-ban 4,7% volt ugyanez az arány.

Mi magyarázza, hogy a koronavírus-járvány okozta gazdasági válság következtében nem indultak esésnek a lakásárak?

Az Economist szerint legalább három olyan fő tényezőt lehet azonosítani, ami a legtöbb ország esetében érvényes, és egyértelműen a lakáspiacot támogatja. Azt is mutatjuk, hogy melyek azok a szempontok, amelyeket a hazai lakásárak esetén érdemes figyelni.

1. A jegybankok válságkezelése: a monetáris politikák

Igen, a központi bankok döntéseinek is jelentős hatása van arra, hogy miként alakulnak a lakásárak, még akkor is, ha a monetáris politika meghatározásánál korántsem az ingatlanpiaci hatásokat tartják elsődlegesen szem előtt a jegybankárok. Az egészségügyi és gazdasági válság kitörését követően a legtöbb jegybank az alapkamat csökkentése mellett döntött: egyrészt, az alacsony kamatlábakkal igyekeztek lélegzetvételhez juttatni a bajba került gazdasági szereplőket, másrészt, az alacsonyabb kamatlábaknak az is a hatása, hogy a gazdaságban lévő pénz a bankbetétek és egyéb megtakarítási formák helyett inkább befektetésre kerül, ez pedig jót tesz a gazdaságnak.

Mindez oda vezetett, hogy világszerte csökkent a jelzáloghitelek kamatlába, ami még a bankok válság miatt szigorúbbá váló hitelezési tevékenysége ellenére is segíti a lakások iránti keresletet. Emellett a lakásokba történő befektetés is egyre vonzóbb lehetőséggé vált a máshol elérhető alacsony hozamokkal szemben. Kissé leegyszerűsített példával élve, egy befektetésen gondolkodó személynek akár magasabb ár mellett is vonzó alternatíva most egy lakás megvásárlására fordítania a pénzét, mintsem egyéb, alacsony kamatot kínáló eszközökbe történő befektetést választani.

2. A kormányok váslágkezelése: a fiskális politikák

A kormányok által meghozott válságkezelő intézkedések talán még a jegybanki döntéseknél is hangsúlyosabban segítették az ingatlanpiacot az elmúlt hónapokban. Gazdasági visszaesés, recesszió esetén általában sokan veszítik el az állásukat, csökken a lakosság jövedelme, így csökken a lakások iránti kereslet is. Jellemzően már önmagában ez is árcsökkenéshez vezet, de ilyenkor sajnos az is gyakran előfordul, hogy sokan nem tudják fizetni a lakáshiteleiket, egyre több lesz a nemfizető hitel, a bankok pedig egyre óvatosabbá válnak, és szigorúbbá is a hitelre való jogosultságot meghatározó feltételeiknél.

A mostani válság esetében viszont szerencsére nem ez a forgatókönyv zajlott le. A kormányok, különösen a magas és közepes jövedelmű országokban soha nem látott kormányzati forrásokat mozgattak meg a munkahelyek és a lakosság jövedelmének védelme érdekében. Az Economist szerint ezek a programok annyira sikeresek voltak a G7-es csoportot alkotó országok esetében, hogy a lakosság jövedelme összesítve 100 milliárd dollárral magasabb, mint volt a járvány kitörése előtt. Még a gazdasági problémák, és állások millióinak megszűnése ellenére is.

Ráadásul nagyon sok országban, köztük Romániában is, hitelmoratóriumot vezettek be, így nem alakulhattak ki a recessziós időszakokra jellemző, fentebb említett hitelpiaci problémák sem. Az Economist szerint érdekes adat, hogy Nagy-Britanniában 93%-kal csökken az előző évhez viszonyítva a nem teljesítő jelzáloghitelesektől visszavett lakások száma, míg az Egyesült Államokban 1984 óta nem volt ilyen alacsony az össze jelzáloghitelhez mért bedőlt lakáshitelek aránya.

3. Már a piac sem olyan, mint régen: megváltoztak a vásárlói szokások

A járvány alatt számos elemzés jelent meg arról, hogy a lezárások, a bezártság, valamint az otthoni munka eredményeként az emberek egyre többet hajlandóak áldozni a lakásukra. Ez nem csak abban mutatkozik meg, hogy a meglévő otthonaik szépítésére költenek, hanem abban is, hogy még a bizonytalan idők ellenére is sokan döntenek úgy, hogy a meglévő otthonuk helyett nagyobbat vásárolnak. Arról is egyre több elemzés születik, hogy az otthoni munka egyre elfogadottabbá válik, ami hosszú távon különösen a jól kereső, nagyvároson élők pénztárcáját nyithatja meg az ingatlanpiacon. Nemrég az egyik ingatlanügynökség elemzésére hivatkozva mi is megírtuk, hogy Kolozsváron 50%-kal nőtt a házak iránti kereslet, tehát az árakra is pozitívan ható, minőségibb, több funkciót nyújtó otthonok már most egyértelműen előtérbe kerültek.

Mi lehet még hatással a lakásárak alakulására Romániában?

Ahogy arra már utaltunk, a fenti három, lakásárak növekedésére ható tényező alapvetően Románia esetében is érvényes. A jegybank nálunk is csökkentette az alapkamatot, jelzáloghitelesek tömegei éltek a moratórium lehetőségével, és az ingatlanközvetítők nálunk is viszonylag élénk keresletről számolnak be, egy korábbi cikkben éppen arról írtunk, hogy a nyári időszakban érezhetően növekedett a hazai lakáshitel-állomány. Van viszont néhány olyan tényező is, ami bizonyos értelemben romániai sajátosság, és szintén segítette azt, hogy az elmúlt időszakban ne induljanak meredek esésnek a lakásárak.

Az egyik ilyen ok a nemrég bővített Új lakás program, és annak elődje, az Első lakás. A 2009-ben indult, fiatalok lakásvásárlását segítő program egyértelmű sikertörténet, több százezer lakás megvásárlását tette lehetővé, mégis, a számos pozitív hatása mellett egyetlen kritikát visszatérően meg lehet fogalmazni vele kapcsolatban: a magasabb lakások iránti kereslet által magasabb árakhoz is vezetett. Különösen felmerülhet ez az érv most, hiszen úgy módosították a programot, hogy már 140 ezer eurós értékű lakások megvásárlására is lehetőség nyílik. Vitatott, hogy hogy ennek mennyiben lesz az az eredménye, hogy növekszik az ebbe a kategóriába tartozó lakások értéke, az viszont egyértelmű, hogy az Új lakás program a továbbiakban is meghatározó tényező lesz a hazai ingatlanpiac szempontjából.

Szakértők szerint ugyanakkor a kormányzati programnál is fontosabb lesz az ingatlanárak szempontjából, hogy miként teljesít az építkezési szektor, a következő időszakban hány újonnan átadott ingatlannal bővülhet a lakáskínálat. A legfrissebb elérhető adatok szerint az építőipar meglepően jól teljesített még a legrosszabbnak számító második negyedévben is, ami vélhetően azzal magyarázható, hogy az építők a meglévő projekteket igyekeztek végigvinni. A meghatározó kérdés így az lesz, hogy a következő időszakban várható-e lassulás a területen.

Szintén nagy jelentősége lesz annak is, hogy Klaus Johannis államfő kihirdeti-e azt a törvényt, amely 140 ezer eurós árig és 120 négyzetméteres területig 5%-os áfát határozna meg a lakásvásárlásokra (19% helyett). A képviselőház által október 20-án elfogadott intézkedés egyértelmű célja, hogy az elmúlt időszakban meredeken emelkedő lakásárak mellett az általános forgalmi adó csökkentésével segítse a lakásvásárlókat. Ahogy viszont megszokhattuk, az áfacsökkentés árakra gyakorolt pontos hatásait kissé bonyolult bemérni, hiszen az alacsonyabb adó az eladókat is arra késztetheti, hogy kicsit magasabb várakozásaik legyenek az árat illetően. Ha valóban érvénybe lép az áfacsökkentésről szóló jogszabály, az újraárazás mértéke rövid távon szinte biztos, hogy nem lesz olyan magas, mint az áfacsökkentés mértéke, közép- és hosszú távon viszont ez már korántsem egyértelmű, ezért simán elképzelhető, hogy az ebbe a kategóriába eső ingatlanok négyzetméterára kiugróan magas lesz.

És végül, kulcsfontosságú lesz a lakásárak alakulása szempontjából az is, hogy mi történik a hitelmoratórium lejártát követően, elképzelhető ugyanis, hogy december 31-ei határidő után számos ügyfél esetén lépnek fel törlesztési nehézségek. Az jelenleg biztosnak tűnik, hogy januárra nem leszünk túl a koronavírus miatti gazdasági nehézségeken, talán a kormány ezért is fordult az Európai Központi Bankhoz annak érdekében, hogy meghosszabbítsa a hitelek törlesztésének elhalasztását.