Indokolatlanul drágák lettek a tömbházlakások, ez azonban jót tesz a házépítési kedvnek. A hitelfeltételek viszont szigorodtak, és a multik sem ütik le egymást Kolozsváron – a kereslet csökkenése miatt pedig a piac stagnál.
Egy kis történelem:
A Biz bukaresti gazdasági magazin összeállítása szerint tavaly három alapvető ok miatt robbantak a lakásárak: a hitel-feltételek kedveztek a vásárlóknak, így a kereslet megnőtt (2002-ben 100 millió euró volt a lakásvásárlásra felvett hitel, ez 2003-ban 400-450 millió euróra nőtt). A másik ok az volt, hogy a banki kamatok csökkentek, így nyereségesebb lett az egyre dráguló lakásokba fektetni, végül pedig az, hogy (néhány magán-kezdeményezést leszámítva) a drága és a kereslethez képest kisléptékű ANL-programon kívül több, mint egy évtizede nem épültek új tömbházlakások Romániában.
A kereslet-kínálat kiegyensúlyozatlansága
az eladóknak kedvezett: ingatlanügynökök becslése szerint az árak Bukarestben tavaly 100-200%-al nőttek. Az ügynökök visszaemlékezése szerint az iram akkora volt, hogy gyakran a lakás megtekintésétől a szerződés aláírásáig eltelő idő alatt is megugrott az ár. A kínálat is szűkült: a tulajdonosok a lakásárak további növekedésére vártak, az árakat pedig tovább srófolták a pánikba esett lakásvásárlók, akik azonnal akartak ingatlant vásárolni, tudván, hogy az áhított kégli ára egy-két hónapon belül már elérhetetlen lesz. Az általános drágulásban két csúcs volt észlelhető: az egyik 2003 tavaszán, mikor referencia-valutaként a Román Nemzeti Bank (BNR) a dollár helyett az eurót vezette be. Az ingatlan-tulajdonosok akkor az árat egyszerűen „eurósították”, ami egyszeriből 25%-os növekedéssel volt egyenértékű. A második csúcs november körül következett be, amikor már sejteni lehetett, hogy a Román Nemzeti Bank (BNR) a hitel-feltételeket szigorítani fogja – akkor a fővárosban naponta emelkedtek a lakásárak.
Az év végére már mindenki inkább kivárt,
az új BNR-rendelkezésekig új tranzakciók alig történtek. Közben a lakásárak „megszokásból” további 10-15%-kal emelkedtek. 2004 februárjában aztán megjelent az új BNR-szabályozás, és kiderült: az távolról sem olyan szigorú, mint gondolták. A piac ennek ellenére nem éledt fel: a lakásárak már elérték azt a szintet, amit már szinte lehetetlen volt kifizetni.
Székelyföldön nõnek az árak
A csíkszereda Europa Star ingatlanügynökség szerint a városban tavaly a lakásárak akár 100%-al is növekedtek a fõvárosi trendhez igazodva. Nem várható árcsökkenés, inkább egy enyhe növekedésre számítanak. Azt is elmondták, a bukaresti árrobbanás okaihoz hasonló magyarázatot nem lehet találni erre Csíkban. Információink szerint a lakás-árak akkor kezdtek növekedni, amikor az EMTE-Sapientia csíkszeredai karait elindította.
Székelyudvarhely en a Xero Kopyr ingatlan-közvetítõ cég szerint év végén növekedtek leginkább a lakásárak: ennek oka szerintük egyrészt a lakáshitelek megszigorodása volt, másrészt pedig télen a kínálat eleve nagyon alacsony, míg a vásárlóerõ nagyjából változatlan. A tavalyi, körülbelül 70%-os drágulást nem árrobbanásnak, hanem inkább az árak kikristályosodásának nevezték, a jövõt tekintve pedig enyhe drágulást jeleznek, mivel Udvarhelyen az eladók egyre inkább kerek árat kérnek lakásukért.
A kolozsvári helyzet azonban
nem egyezik minden pontban a bukarestivel: Iuliana Horvath , az Ingatlanügynökségek Országos Szervezetének (UNAI) alelnöke kérdésünkre elmondta, az ár-robbanás távolról sem volt akkora Kolozsváron, mint Bukarestben – 100%-os árnövekedésről sem lehet beszélni.
Horvath ugyanakkor megerősítette a legendát, miszerint a kolozsvári ingatlan-árszínvonal indokolatlanul nagy, egyes esetekben magasabb a bukarestinél.
A szakértő véleménye szerint a kolozsvári lakásárak jelenleg stagnálnak: ugyan az év elejét növekedés jellemezte, ez azonban természetes – a lakásárak minden év elején nőnek. Mivel azonban a kereslet kicsi, az árak visszasüllyedtek a tavalyi szintre, sőt, most már alkudni is lehet. A kereslet pedig becslése szerint nem is fog nőni,
míg a multik nem kezdenek Kolozsvárra szállingózni:
ezek a cégek gondolkodnak igazán nagyban, így számottevően fellendíthetnék a keresletet. Azonban gond az, hogy – Bukaresttel ellentétben – Kolozsváron nagyon kevés a nagy cégek számára megfelelő irodahelyiség.
Ennek egyik oka a földrajzi adottságokban keresendő: a város dombok közé szorult, míg a főváros a síkvidéken szinte korlátlanul terjeszkedhet. Ilyen helyzetben az egyedüli megoldás a belvárosi épületeket irodaházakká átalakítani. Ezen a környéken viszont magánszemélyek laknak, ezenkívül az épületek nagy része műemlék, emiatt nagyon nehéz (illetve költséges) az átalakítás.
A helyzet annál is súlyosabb, mivel az épületek nagy része ingatlan-visszaigénylési per tárgya, vagyis azokat nem lehet eladni. Horvath szerint azonban már érezhető a tendencia, hogy a lakosság egyre inkább a külvárosokba költözik, a cégek pedig a központban keresnek székhelyet. A bukaresti elemzők szerint
a lakáspiacon jelenleg a stagnálás másik oka,
hogy viszonylag kicsi a kínálat: a tulajdonosok további ár-növekedést remélve kivárnak, a vevők pedig az árak csökkenését remélve nem vásárolnak. A kereslet-kínálat közti különbség nem akkora jelenleg, hogy az számottevően befolyásolja a lakások árát: legfennebb plusz-mínusz 5%-os változásra lehet számítani.
A kínálat változatlan marad mindaddig, míg nem kezdődik el nagyméretű tömbházlakás-építés. Tehát az árak ugyanezen a szinten maradnak – illetve hosszú távon emelkedni fognak, ha a lakáshitelek az átlagember számára hozzáférhetőbbé válnak.
Horvath tartózkodik jövőre vonatkozó számadatokat közölni: az előző évekhez hasonló drágulás – mikor az árak hónapról-hónapra ugrottak meg – várhatóan nem lesz, így nem lehet becslésekbe bocsátkozni. Ugyanakkor a hitelfeltételek is rosszabbak, ami a keresletre van káros hatással. Bár Kolozsváron egyre több új lakás épül, és
ha a trend folytatódik, akkor a régi lakások
ára csökkenni fog. Az UNAI-alelnök szerint megtörtént, hogy tavaly egy régi lakás négyzetmétere annyi volt, mint egy új lakásé idén. A Biz elemzése szerint emiatt a jövőben inkább az új tömbház-lakásokra lesz kereslet, és azok ára megugrik majd.
Az is észrevehető, hogy a telkek ára meredeken ível felfelé, ami érthető: saját ház építése már nem kerül nagyságrendekkel több pénzbe, mint egy jobb tömbházlakás, így egyre többen kacérkodnak ezzel az opcióval.
Horvath szerint is érezhető ez a tendencia: bár ez az idén kicsit is lelassult, a telkek ára gyorsan nő, egyes helyeken egy év alatt két-háromszorosára ugrott: jelenleg 45-50 eurót is elkérnek négyzetméterenként.
Mit lehet venni 40.000 euróból?
Bukarest ben ez az összeg egy központi (de nem túl felkapott helyen lévõ), két szobás lakás megvásárlására elegendõ, a nagyobb lakásokra vonatkozóan nincsen adatunk. Kolozsvár on ennyi pénzbõl bárhol simán lehet venni egy háromszobás kéglit, és ha nem vagyunk nagyon igényesek, akár egy négyszobásra is futja.
Csík ban bármilyen lakást megvehetünk, ha ennyi pénzünk van, sõt, akár egy házon is spekulálhatunk – Udvarhely en ezzel szemben meg kell elégednünk egy négyszobással. Budapest en négyzetméter szerint számolják az árakat: így ennyi pénz 45 négyzetméterre futja, ez egy nagyobb garzon vagy egy pici kétszobás (persze az olcsóbb helyeken). Bécs ben ennyi pénzbõl bajosan lehet lakást venni: ha sikerül, akkor az valószínûleg egy szoba-konyha lesz 30-50 éves bérházban. Az elõszoba és fürdõ hiányozni fog, a véce pedig a gang végében lesz.
A Transtelex egy egyedülálló kísérlet
Az oldal mögött nem állnak milliárdos tulajdonosok, politikai szereplők, fenntartói maguk az olvasók. Csak így lehet Erdélyben cenzúra nélkül, szabadon és félelmek nélkül újságot írni. Kérjük, legyél te is a támogatónk!
Támogató leszek!