A székelyföldi Kézdivásárhely történelmi központjának közelében, a Fenyves utca családi házai között 15 lakásos, földszint plusz kétemeletes tömbház épülne. A város szakbizottsága tavaly több hibát talált a tervben, Crăciun Gențiana főépítész pedig írásban kérte, hogy az épületet egy emelettel csökkentsék, és a környezethez jobban illő épületet tervezzenek. A 2026. augusztus 18-ára közvitára meghirdetett változat ennek ellenére kétemeletes maradt, miközben a beépíthető terület, az erkélyek számítása és a tető hajlásszöge körül is maradtak tisztázatlan kérdések. A telektulajdonosok szerint a terv megfelel az előírásoknak, a szomszédok viszont belátástól, árnyékolástól és az egyirányú utca nagyobb forgalmától tartanak, ezért tiltakoznak a projekt ellen.
Ha valaki a Béke utca 24. számot keresi Kézdivásárhely térképén, könnyen azt hiheti, hogy a beruházás a telek utcafrontját érinti. A tömbház azonban a hosszú telek másik végére, a Fenyves utca családi házai és kertjei mellé kerülne. Az 520 négyzetméter alapterületű épület földszintje fölött két emelet és magastető emelkedne: az eresz 9,55, a tetőgerinc 14,55 méter magas lenne.
A tervekben 15 lakás, két földszinti kereskedelmi vagy szolgáltatási helyiség és tíz kijelölt parkolóhely szerepel. A környékbeliek saját összesítése szerint körülbelül tizenkét családot érintene közvetlenül a belátás vagy az árnyékolás. A felső szintekről szerintük nemcsak a közvetlen szomszédok udvaraira, hanem távolabbi kertekre és tornácokra is rá lehetne látni.
Az egyik közvetlenül érintett lakó azt mondta a Transtelexnek, a negyedben eddig az együttélés íratlan szabálya volt a szomszédok magánéletének tisztelete. A telekhatár felé sok házon csak tűzfal, magasra helyezett vagy homályos üvegű ablak készült. Attól tartanak, hogy egy többlakásos épület emeleti ablakaival és erkélyeivel ez az egyensúly megszűnne.
„Már azt hittük, hogy elcsendesedett az ügy, és nem lesz belőle semmi” – mondta. A környékbeliek 2025 őszén petícióban tiltakoztak, majd 2026 augusztusának elején azzal szembesültek, hogy közvitára bocsátják a tervet, és az épület a fő kifogásaik ellenére továbbra is kétemeletes.
Románia városrendezési vitáiban erre a konfliktustípusra külön kifejezés honosodott meg: blocuri între case, szó szerint tömbházak a házak között. Ez nem egyetlen országos mozgalom neve, hanem a helyi tiltakozások, a felelős szakmai hangok és a román sajtó bevett címkéje azokra az esetekre, amikor egy családi házas utcában a környezeténél jóval nagyobb társasház jelenik meg.
Az urbanisztikai probléma Románia-szerte onnan indult, hogy az érvényben lévő szabályozások túl engedékenyek voltak, és lehetőséget adtak arra, hogy a családi házakból álló negyedekben is blokkok építését kezdeményezzék az ingatlanbefektetők. Főleg olyan nagyvárosokban és környékükön, mint Kolozsvár vagy Temesvár, engedélyezési és építtetési fázisba jutottak ilyen projektek, amelyek nem voltak tekintettel a város- vagy településrész meglévő szerkezetére, a történelmi központok közelségére, és drasztikusan alakították át a városképet. A lakossági tiltakozások nyomán több településen szigorítottak a szabályozásokon, hogy elejét vegyék a jelenségnek, ám az olyan kisvárosokban, mint Kézdivásárhely, valószínűleg eddig senki nem gondolt arra, hogy bárkinek is eszébe jutna blokkot felhúzni egy háznegyedben.
A fenyves utca Kézdivásárhelyen – Fotó: Az egyik érintett lakó képei
A petícióra rövid válasz jött, a teljes képhez nyolc adatigénylés kellett
A környékbeliek 2025. december 2-án iktatott petíciójukban sorolták fel a belátással, árnyékolással, forgalommal, parkolással, közművekkel és a földszinti üzleti funkciókkal kapcsolatos kifogásaikat. A városháza válaszul egy rövid átiratot küldött, amelyhez csatolta a beruházás kezdeményezőinek álláspontját. A lakók a város szakbizottságának kifogásairól és a főépítész konkrét átdolgozási kéréséről közérdekű adatigénylésekkel kikért dokumentumokból értesültek.
„Csak azt küldték ki, amit nagyon muszáj volt, minden további adatot nekünk kellett kibányásznunk” – fogalmazott az egyik lakó, aki szerint a hivatal nem igazán segített a közvetlenül érintett lakóknak abban, hogy érthetően lássák, hol tart az ügy, és mit jelentenek az egyes hivatali lépések.
A lakók helyi tanácsosokat is próbáltak tájékoztatni. Elmondásuk szerint azonban több általuk megkeresett tanácsos mindeddig még a terv részleteit sem ismerte. Ami tovább erősítette azon félelmüket, hogy kellő nyilvánosság nélkül úgy kerülhetne az ügy a döntéshozók elé, hogy ők sem látják a teljes kontextust.
A főépítész egy emelettel alacsonyabb épületet kért
A 2723 négyzetméteres telek tulajdonosai Imbrea Eusebiu és Imbrea Iustina, a részletes városrendezési tervet Florea Stela építész készítette. A telken két meglévő épület mellett húznák fel az új tömbházat. A dokumentáció „kis méretű kollektív lakóépületnek” nevezi a 15 lakásos, két földszinti kereskedelmi vagy szolgáltatási helyiséget tartalmazó blokkot.
A város építészeti és városrendezési szakbizottsága 2025. december 4-én több hibát és problémát talált. A dokumentáció kétemeletesként tüntette fel a telken már álló C1 jelű lakóházat, holott a topográfiai felmérés szerint az valójában egyemeletes. A bizottság szerint az új épület magassága, tömege és megjelenése sem illeszkedett a Fenyves utca földszintes és egyemeletes, magastetős házaihoz. A 15 lakás és a földszinti helyiségek szerintük a forgalmat és a szomszédok terhelését is növelnék.
A bizottság azt is kifogásolta, hogy az utcától és a szomszédos telkektől mért távolságoknál nem számoltak az erkélyek legkiállóbb pontjaival. Egyes erkélyeket a beépített terület kiszámításánál is figyelembe kell venni. Crăciun Gențiana főépítész ezek után kérte a hibás épületadat kijavítását, a katasztrófavédelem álláspontjának beszerzését, a tömeg csökkentését és azt, hogy az új épület legfeljebb földszint plusz egyemeletes legyen. Magastetőt és a közvetlen környezethez illő építészeti megoldást is kért.
A későbbi tervlapon a meglévő ház szintszámát kijavították. A lényeg azonban nem változott: az új épület kétemeletes, 15 lakásos és 520 négyzetméter alapterületű maradt. A hozzánk eljutott iratokból nem derül ki, milyen új szakmai döntés alapján maradhatott a kétemeletes változat a folyamatban.
Üresen álló zöld terület a Fenyves utcában – Forrás: Google Térkép képernyőmentés
Beépíthetőség és városrendezési bizonylat
A petíció rámutat, hogy a Fenyves utcában és annak közvetlen környékén csak családi házak vannak. A telek azonban Kézdivásárhely 15-ös számú városrendezési övezetéhez tartozik, amely egy nagy területű, vegyes zóna, ahol kisebb társasház és legfeljebb két emelet is megengedett. Ebben a zónában elvileg egy telek 35-40 százaléka építhető be. Ez nem volt mindig így: a város régi, azóta többször meghosszabbított érvényességi idejű PUG-jában még 9,6% szerepelt POT-ként. Ezt a városi tanács 2018-ban módosította 35-40 százalékos beépíthetőségre, feltehetően azért, hogy megkönnyítse a házat vagy melléképületet építő lakók dolgát.
A beruházónak 2024-ben kiadott, az építési feltételeket összefoglaló urbanisztikai bizonylatot egyszer, 2026. január 9-ig hosszabbították meg, utána a városháza februári tájékoztatása szerint új dokumentumot kellett kérni. A megismert iratcsomagban ilyet nem találtunk.
A főépítésztől ezért többek között rákérdeztünk arra is, milyen érvényes városrendezési bizonylat alapján folytatódik az eljárás. Ha válaszol, cikkünk frissíteni fogjuk.
Olasz Gabriella szerint legfeljebb hat lakás férne el a telek hátsó részén
Olasz Gabriella építész külön szakmai észrevételt készített a részletes városrendezési tervről, ugyanis a Fenyves utcai, földszintes-tetőteres háza a beruházással szemközt áll, ezért maga is a közvetlenül érintett tulajdonosok egyike. Véleményét egyszerre építészként és szomszédként fogalmazta meg.
Elemzése szerint a Béke, Dózsa György, Purcell János és Szőcs József utcák közötti terület a történelmi központ felé vezető átmeneti városszövet. Szabályos, jellemzően téglalap alakú telkeken családi házak és legfeljebb ikerházak állnak, többnyire földszintes, tetőteres vagy egyemeletes kialakítással. A magasabb, a kommunista időszakban épült tömbházak a Molnár Józsiás utcán és attól délre kezdődnek. Olasz szerint ezért félrevezető, hogy a 15-ös övezet egyetlen szabályozás alá vonja ezt a két, eltérő karakterű területet. Azt javasolja, hogy az új általános rendezési tervben legalább két alövezetre osszák a jelenlegi övezetet, és a Molnár Józsiás utcától északra, illetve délre eltérő előírásokat alkalmazzanak.
Értékelése szerint a telek mintegy 1100 négyzetméteres hátsó, szabad részén legfeljebb négy-hat lakás férne el, két vagy három kisebb épülettömegben. A 15 lakásos tömböt ebben a környezetben idegennek tartja. A szakmai észrevétel a közlekedési terhelést is konkrétabban vizsgálja. Olasz szerint a Fenyves utca keskeny és egyirányú, déli oldalán a járda nem éri el a szokásos 1,5 méteres szélességet. Emiatt nem tart odaillőnek kereskedelmi vagy más, nagyobb ügyfélforgalmat vonzó funkciókat. Egyetlen, megfelelő szélességű behajtót és telken belüli parkolást javasol.
Azt is kifogásolta, hogy szerinte a terv nem tartja be a szomszédos ingatlanoktól előírt távolságot, és külön katasztrófavédelmi jóváhagyást tartott szükségesnek. Ezek a felvetések részben egybeesnek a városi szakbizottság későbbi kifogásaival. Olasz összegzése szerint a dokumentáció a jelenlegi formájában nem hagyható jóvá; új városrendezési bizonylatot javasolt, más feltételekkel és követelményekkel.
A telektulajdonosok szerint a terv megfelel az előírásoknak
Imbrea Eusebiu és Imbrea Iustina a lakói kifogásokra adott 2025. decemberi válaszukban azt írták, hogy a terv megfelel a városházi feltételeknek. Érvelésük szerint a kétemeletes épület megengedett, a tízméteres magassági korlátot pedig az eresznél kell ellenőrizni. Az eresz 9,55 méteres lenne; a lakók által kifogásolt 14,55 méter a tetőgerinc magassága.
A földszinti helyiségekről azt közölték, hogy kis forgalmú szolgáltatások vagy irodák működnének bennük, nem vendéglátóhely vagy nagyobb üzlet. Kedvező közműszolgáltatói véleményekre hivatkoztak, és azt írták, hogy a terv teljesíti a téli napfordulón előírt legalább másfél órás benapozást.
A terv kedvező kulturális és környezetvédelmi szakhatósági véleményt is kapott. Ezek azonban csak a saját szakterületük kérdéseit rendezik: nem jelentik a részletes terv jóváhagyását, és nem helyettesítik az építési engedélyt.
Nem a beépítést ellenzik, hanem ezt a léptéket
A szerkesztőségünket megkereső lakos szerint a környékbeliek nem azt akarják, hogy a telken semmi ne épülhessen. Akár elfogadhatónak tartanának egy kisebb, egyemeletes épületet kevesebb lakással, vagyis lényegében azt az irányt, amelyet a főépítész is kért.
Azt is szeretnék, ha a beruházást nem egyetlen telek részletes tervével, hanem a tágabb környéket vizsgáló övezeti tervvel bírálnák el. A különbség közérthetően az, hogy a mostani Részletes Rendezési Terv (PUD, azaz Plan Urbanistic de Detaliu) csak ezt a telket rendezi, az Övezeti Területrendezési Terv (vagy zonális rendezési terv/PUZ, románul Planul Urbanistic Zonal) viszont nagyobb területet vizsgál együtt. A lakók szerint így nemcsak a beruházó telkét, hanem a Fenyves utca forgalmát, parkolását és városképi terhelését is érdemben mérlegelni lehetne.
„Nem az építkezés ellen vagyunk. Azt szeretnénk, hogy ebben az egykori udvartérben, a történelmi központ közvetlen közelében lévő hagyományos háznegyedben az utca- és városkép drasztikus megváltoztatása helyett egy valóban ideillő, a családi házak magasságát meg nem haladó méretű, építészetileg is harmonikusan illeszkedő épületet tervezzenek megfelelő nagyságú zöldövezettel, apartmanonként 2 parkolóhellyel, és minden egyéb elvárásnak megfelelve” – foglalta össze a lakó.
A projekt látványtervei – Forrás: urbanisztikai dokumentumok
A közvita után a helyi tanács dönt
A városháza augusztus 5. és 20. között fogadja az írásos észrevételeket. A nyilvános vitát augusztus 18-án, kedden 12 órától tartják a Vigadó Művelődési Központ kistermében. A közvita lezárása után a főépítész szakjelentése és a polgármester indoklása kerül a helyi tanács, vagyis az önkormányzati képviselőtestület elé. A főépítész januári tájékoztatása szerint a szükséges iratok benyújtása után legfeljebb 45 napon belül jóvá kell hagyni vagy el kell utasítani a részletes tervet.
A döntés előtt két alapvető kérdés maradt nyitva: miért került kétemeletes változat a közvitára azután, hogy a főépítész egyemeleteset kért, és melyik beépítési határ vonatkozik a telekre. Ezek tisztázása nélkül nem lehet megmondani, hogy a város saját korábbi szakmai kifogásai érdemben befolyásolták-e az eljárást.
A Transtelex megkereste Crăciun Gențiana főépítészt, Bokor Tibor polgármestert, Szilveszter Szabolcs alpolgármestert, Imbrea Eusebiut és Imbrea Iustinát. A válaszokat 2026. augusztus 17-én 10 óráig kértük. Ha megérkeznek, beépítjük őket a cikkbe.
A lakók azt kérik, mindenki, akinek fontos a városkép jövőbeni alakulása, jöjjön el augusztus 18-án 12 órakor a közvitára a kézdivásárhelyi Vigadóba, és véleményüket szóban és írásban is fejezzék ki a tervezett beruházás kapcsán, amely ebben a formájában káros urbanisztikai precedenst teremthet a zónában és az egész városban.
Támogasd a Transtelexet egy kávé árával!
Munkánkkal minden nap magyar közösségeket tartunk képben, teret adunk helyi ügyeknek, és fontos erdélyi történeteket mutatunk be — függetlenül, szabadon. Ahhoz, hogy ezt továbbra is így tehessük, rád is szükségünk van.
