Hány évig kell dolgozni egy lakás megvásárlásához Sepsiszentgyörgyön, Csíkszeredában vagy Szatmárnémetiben?

Ha figyelmen kívül hagyjuk a megélhetési költségeket, és nem számolunk a lakásvásárláshoz igényelhető finanszírozási megoldásokkal sem, egy átlagfizetésért foglalkoztatott kolozsvári lakosnak majdnem annyi évet kell dolgoznia egy 55 négyzetméteres, kétszobás lakás megvásárlásához, mint egy Bécsben élő átlagfizetésért dolgozó személynek – írtuk meg korábbi cikkünkben. Írásunkban arról is beszámoltunk a jegybank elemzésére hivatkozva, hogy amennyiben a lakásárak jövedelmekhez viszonyított változását a korábbi évek adataival vetjük össze, a kolozsvári és brassói ingatlanárak egyértelműen felülértékeltnek tűnnek.

Amilyen érdekesek voltak a központi bank számításai a hazai ingatlanszektor leginkább pezsgésben lévő városaira vonatkozóan, annyira nem derült ki semmi az elemzésből az olyan jelentős magyar lakossággal rendelkező megyeszékhelyekkel kapcsolatban, mint Sepsiszentgyörgy, Csíkszereda, Nagyvárad vagy Szatmárnémeti. A kérdés azért is izgathat sokakat, mert az elmúlt időszakban az ingatlanpiaci szereplők ezekben a városokban is erőteljes áremelkedésekről számoltak be, ami nem csak az eladási árakban, hanem a bérleti díjakban is megmutatkozik, és főleg az eladó-kiadó lakások hiányával magyarázható. Ezért a jegybank módszertanából inspirálódva, de más adatforrásokat is használva, mi is utána számoltunk, hogy átlagosan hány évet kell dolgozni egy két-, három- és négyszobás lakás megvásárlásához Erdély legjelentősebb magyar lakossággal is rendelkező városaiban.

Miért van értelme ilyen elemzéseket végezni?

Mi sem tettünk mást, mint az adott városban eladásra kínált lakások átlagárát elosztottuk az adott település megyéjében jegyzett nettó átlagbérrel. Így megkaptuk, hogy egy átlagbérrel rendelkező személynek hány évnyi jövedelme kell az adott lakás megvásárlásához (lakásár/átlagbér mutató). A hasonló összevetésekkel szemben persze némileg jogos kritikaként szokták felvetni, hogy nem túl életszerű a teljes havi átlagjövedelemmel számolni, és figyelmen kívül hagyni a többi kiadási tételt, emellett az árak és jövedelmek időbeni változása is lényeges szempont kellene legyen. Ennek a mutatónak viszont ebben a formában nem is elsősorban az a célja, hogy megmutassa, konkrétan mennyi időbe telik egy átlagos lakás megvásárlása, hanem sokkal inkább az, hogy összehasonlíthatóvá tegye azokat a régiókat is, amelyeket eltérő jövedelmek jellemeznek.

A számításokhoz az Apartamentelavânzare.ro gyűjtőoldal statisztikáit vettük figyelembe. Ez az oldal eladók hirdetéseit gyűjti más lakáseladási felületekről, és azok alapján számít átlagárat a különböző városokban elérhető ingatlanokra a szobák száma szerint. Ezeknek az adatoknak az előnye, hogy gyakorlatilag minden megyeszékhelyről van valamilyen statisztika, a hátránya viszont, hogy a hirdetők által kért árakkal számol, tehát korántsem biztos, hogy ezen árak mellett kötik a konkrét adásvételi szerződéseket.

Azért is érdemes némi fenntartással kezelni az adatokat, mert amikor kisebb városok ingatlanpiacán számolunk átlagárakat, könnyen előfordulhat, hogy egy-egy olcsón vagy éppen drágán meghirdetett lakás le- vagy felfele torzítja a statisztikákat. Jó példa Nagybánya, ahol négyszobás lakásra vonatkozó adat sem januárra, sem decemberre nem volt elérhető, ezért ott kénytelenek voltunk novemberi adatokkal dolgozni, amelyek viszont a hasonló méretű városokhoz képest kiugróan magasnak tűnnek. Az adatok tehát inkább egy aktuális helyzetképet mutatnak, és nem annyira alkalmasak hosszabb távon érvényes következtetések levonására.

Az összehasonlítás elvégzésénél emellett az is nehézséget okoz, hogy nincsenek városokra lebontott nettó átlagbér-adatok, ezért a jegybank elemzéséhez hasonlóan mi is megyei statisztikákkal számoltunk. Ezek az adatok is folyamatosan változnak, mutatunk egy viszonylag aktuális, szeptemberi ábrát arról, hogy melyik megyeszékhely (megye) lakosai vannak legkedvezőbb helyzetben ebből a szempontból.

Érdemes felsorolni, mert ez a cikkünk szempontjából is fontos: a legmagasabb nettó átlagbért tavaly szeptemberben Kolozs (4791 lej), Temes (4335 lej), Szeben (4152 lej) és Maros (3872 lej) megyékben jegyezték Erdély, a Partium és a Bánság megyéi közül, míg a rangsor végén Hargita (2886 lej), Beszterce-Naszód (3099 lej) és Máramaros (3163 lej) foglalt helyet.

Mutatunk emellett egy táblázatot is az általunk figyelembe vett lakásárakról. Úgy a két-, a három- és a négyszobás lakások esetében is Kolozsvár emelkedik ki a legdrágább ingatlanpiaccal rendelkező városok közül. Miközben a városban egy kétszobás lakás átlagára is meghaladta a 109 ezer eurót januárban az említett gyűjtőoldalon elérhető adatok szerint, Csíkszeredában közel 70, Sepsiszentgyörgyön pedig talán kisebb meglepetésre 56 ezer euró körüli átlagos lakásárral lehetett találkozni a kétszobás lakások esetén.

Kifejezetten olcsónak tűnhet még Szatmárnémeti ingatlanpiaca, ahol 45 ezer euró volt az átlagár egy kétszobás lakásra – igaz, hogy a három- és négyszobás ingatlanoknál már Szatmár megyeszékhelye nem feltétlenül tűnik olcsóbbnak más városokhoz képest. Az eladásra hirdetett lakások átlagárára vonatkozó adatok szerint még Beszterce és Nagybánya tűnik viszonylag olcsónak, a kétszobás lakások átlagára egyik esetében sem éri el az 50 ezer eurót.

Hány évi jövedelem kell egy lakás megvásárlásához?

Az igazán lényeges kérdés viszont inkább az, hogy az adott településekre jellemző nettó átlagbért is figyelembe véve, ezeknek az ingatlanoknak a megvásárlása mekkora terhet jelenthet. Az általunk vizsgált 14 város közül mindössze három esetében jutottunk arra a számításaink során, hogy a lakásár/jövedelem mutató szerint 9 évet is meghaladó időtartam kell egy kétszobás lakás kifizetéséhez az átlagbért elérő jövedelemből. Nagy meglepetés, hogy a mutatóban Brassó 9,9 évvel holtversenyben Csíkszeredával áll az első helyen, megelőzve a 9,3-as mutatóval rendelkező Kolozsvárt is. Csíkszereda „előkelő” helyezéséhez egyrészt az járulhatott hozzá, hogy a januárban Csíkszeredában közzétett kétszobás ingatlanokért várt ár sem túl alacsony, de a legnagyobb gond inkább az, hogy Hargita megye az általunk figyelembe vett nettó átlagbér statisztikákban abszolút utolsó helyen állt.

Kissé változik a helyzet viszont akkor, ha a háromszobás ingatlanok lakásár/jövedelem mutatóit vetjük össze. Csíkszereda itt is előkelő helyen marad, de Kolozsvár és Brassó is beelőzi. A négyszobás lakásoknál viszont már inkább tűnik úgy, hogy helyreáll a világ rendje: Brassót (17,3 év), Kolozsvárt (15,9 év) és Marosvásárhelyt (14,9 év) mutatja a módszertanunk a drága ingatlanpiaccal rendelkező városok között, Zilah (9,3 év), Gyulafehérvár (10,3 év) és Szatmárnémeti (10,9 év) pedig kifejezetten olcsónak tűnnek, Sepsiszentgyörgy (12,4 év) és Csíkszereda (12,5 év) pedig a középmezőnyben foglalnak helyet.