Kolozsváron majdnem annyi évet kell dolgozni egy lakás megvásárlásához, mint Bécsben

Az eltérő jövedelmeket és lakásárakat is figyelembe véve Kolozsváron majdnem olyan megterhelő anyagilag a lakásvásárlás, mint Bécsben – derül ki a Román Nemzeti Bank nemrég közzétett, a hazai inglatanpiac helyzetével külön fejezetben foglalkozó pénzügyi stabilitási jelentéséből. Az összehasonlítás elvégzéséhez megnézték, hogy egy átlagbérért dolgozó lakos mennyi idő alatt keresi meg azt a pénzt, ami egy egy kétszobás, 55 négyzetméteres lakás megvásárlásához szükséges. Az ilyen típusú elemzésekhez hasonlóan a jegybank szakemberei figyelmen kívül hagyták a hitelfelvétellel kapcsolatos lehetőségeket, és a jobb összehasonlíthatóság kedvéért nem vették figyelembe a különböző megélhetési költségeket sem.

Ezzel a módszertannal állapították meg, hogy egy olyan Kolozsváron élő személy, akinek a jövedelme pontosan a nettó átlagbér szintjét teszi ki, és nem költ semmi másra (ez persze elég életszerűtlen, de ellenkező esetben nagyon bonyolulttá válna az összevetés), pontosan 10,8 évet kell dolgozzon ahhoz, hogy megvásároljon egy átlagos kétszobás lakást. Ezzel Kolozsvár messze kiemelkedik a hazai mezőnyből, a szintén pezsgő ingaltanpiaccal rendelkező Brassó 9,8 évvel, Konstanca 9,5 évvel, Temesvár 7,6 évvel, míg Bukarest 7,5 évvel követi Kolozs megye központját a rangsorban. A rangsor túlsó végén Giurgiu helyezkedik el, ahol a megyei átlagbért megkeresve még 6 évet sem kell dolgozni a lakásvásárláshoz. Ebben nyilván szerepe van annak is, hogy Giurgiuban olcsóbbak a lakások, na de az átlagbér is alacsonyabb.

Az összevetés érdekessége, hogy régiós nagyvárosokhoz is hasonlítja a hazai mutatókat. Ugyanez a szám a már említett Bécs esetében 11,7 év, Varsóban 14,8 év, Budapesten 15,1 év, míg Prágában 17,9 év. Megállapítható tehát, hogy ugyan Bécsben az ingatlanok árai és a jövedelmek is jóval magasabbak, egy kolozsvári személy jövedelme az itteni viszonyok mellett majdnem ugyanannyi idő alatt éri el egy azonos ingatlan megvásárlásához szükséges szintet.

A kolozsvári és brassói ingatlanárak felülértékeltek

Ha ugyanezeket a mutatókat – amiket kicsit nagyobb szakmai igényesség mellett lakásár/jövedelem indexeknek is lehet nevezni –, az előző évek számaihoz hasonlítjuk, a jegybank szerint megállapítható, hogy a hazai ingatlanpiac legjelentősebb városai közül Bukarestben és Temesváron alulértékeltek a lakásárak, a Konstanca esetén számolt mutató megfelel a sokéves átlagnak, az igazán érdekes viszont az, hogy Brassó és Kolozsvár esetén az árak túlértékeltségét lehet megállapítani.

A pénzügyi stabilitási jelentés azonban nem csak ezekről a problémákról ír a romániai lakóingatlan-piac kapcsán, hanem a tartósan meglévő, vagy talán az utóbbi időben kicsit súlyosbodó gondokat is újra felemlegeti. Arra is kitérnek, hogy az ingatlankereslet terén tapasztalható jelentős regionális különbségek is komoly kockázati tényezőnek számítanak, de a gazdasági inklúzió hiánya, valamint a pénzügyi szolgáltatások számos régióban tapasztalható alacsony szintje is hozzájárul ahhoz, hogy komoly különbségek vannak a régiók között az ingatlanpiac fejlettségét tekintve.

Érdekes adat például, hogy a Romániában megvalósított ingatlanügyleteknek negyede a fővárosban történik. Ezen felül a tranzakciók 28 százaléka az ország olyan regionális központjaiba összpontosul, mint Kolozsvár, Brassó, Temesvár és Iași. A legkevesebb lakóingatlannal kapcsolatos adásvételi megállapodást Giurgiu, Teleorman, Kovászna, Olt és Szilágy megyékben jegyezték – a felsorolt megyék mindenikére igaz, hogy a tranzakciók száma nem éri el az országos 0,6%-át.

Az legalább pozitívum, hogy a tranzakciós költségek – mint a bélyegilleték, a közjegyzői díjak vagy a regisztrációs illeték – Romániában mérsékeltek más országokhoz viszonyítva, 4,4-10,2 százalék között mozognak. Ebben a tekintetben egyébként EU-s szinten az olyan fejlett országok állnak az élen, mint Franciaország, Málta vagy Belgium, viszont azért vannak olyan régiós országok is, ahol egy ingatlanvásárlást alacsonyabb költségek mellett lehet megúszni, ilyen Bulgária, Csehország és Lengyelország is.

Mi lesz az árakkal?

A jelentés szerint 2022 szeptemberi adatok szerint a lakóingatlanok esetében az építési költségek 14,3 százalékos éves növekedést értek el, amit nagyrészt a növekvő nyersanyagárak emelkedése, valamint az ellátási láncokkal kapcsolatos fennakadások okoztak. Az építési költségek növekedése pedig nyilván az ingatlanárakra is hatással volt: a lakóingatlanok négyzetméterenkénti ára 2022 első felében 8,5 százalékos átlagos éves növekedést ért el. A jelentésben ugyanakkor ezzel kapcsolatban azt is megjegyzik, hogy regionális szinten Romániában volt a legalacsonyabb a lakások átlagárának emelkedése, emellett az uniós átlagtól (10 százalékos emelkedés) és az eurózóna átlagától (9,3 százalék) is elmaradtunk.

De hogyan alakul a lakások ára a következő időszakban? A jegybank röviden ezt a kérdést is érinti, de konkrét válasz helyett inkább azokat a tényezőket sorolja, amelyek hatással lesznek az lakásárak alakulására. A makrogazdasági környezet mellett az emelkedő kamatlábak és a geopolitikai kontextus miatt megnövekedett finanszírozási feltételek általános szigorodását említik főleg, ezek a tényezők ugyanis a lakosság részéről megmutatkozó potenciális kereslet visszaesését idézik majd elő, ami nagy valószínűséggel az ingatlanárak emelkedésére is mérséklőleg hat. Az viszont továbbra is kérdéses, hogy milyen mértékben.