Románia ingatlanpiaci térképe: Temesvár töri meg Kolozsvár dominanciáját

Románia 5 legjelentősebb regionális központjában jelenleg több mint 2 milliárd euró értékben zajlanak ingatlanfejlesztési projektekt. 2021 és 2024 között Temesváron, Kolozsváron, Brassóban, Jászvásáron és Konstancán összesen 20 ezer új lakás készül el, az ebben az időszakban átadás előtt álló kereskedelmi ingatlanok, irodaépületek, logisztikai és kiskereskedelmi célra használt létesítmények összterülete pedig eléri a 370 ezer négyzetmétert – derül ki a több ingatlanfejlesztő vállalatot is magába foglaló szervezet, a Bucharest Real Estate Club adataiból (BREC). A szervezet arra is rámutat, hogy 2024-ig az 5 vizsgált nagyvárosban 7 olyan hotel fog épülni, amelyek valamilyen nemzetközi szállodalánc márkeneve alatt működnek. A 7 hotel közül 6-ot Kolozsváron és Brassóban adnak át.

Temesvár mindenkit átugrott, még Kolozsvárt is

A jelentés nem csak azért érdekes, mert a számos ingatlanfejlesztő vállalatot soraiban tudó BREC releváns képet ad arról, hogy Bukarestet leszámítva az ország melyik regionális központjaiban készül el a legtöbb lakás a következő években, hanem azért is, mert a szervezet szakembereinek összesítése szerint a vizsgált időszakban Temesvár jelentősen ki fog emelkedni a többi nagyváros közül az ingatlanpiaci beruházások becsült értéke alapján. Ez azért is megelepő, mert ezen a területen az elmúlt évtizedben számos statisztika alapján inkább Kolozsvár dominált. A cikk elején említett, a romániai nagyvárosokban ingatlanfejlesztési beruházásokra költött 2 milliárd euróból az elemzés készítői szerint 1 milliárd euró a Béga parti városhoz és környékéhez köthető. Az elsőre azért kissé meglepőnek tűnő számokat azzal magyarázzák a szerzők, hogy a repülőtérrel rendelkező, pán-európai közlekedési folyósókhoz kiválóan kapcsolódó Temes megye egyre több teremlő vállalat számára válik stratégiai helyszínné.

De nem csak az ipari ingatlanberuházások volumene szembetűnő Temesváron, hanem az is, hogy a vizsgált öt nagyvárosban a következő 3 évben épülő 20 ezer lakás közül 5 ezer Temesváron fog elkészülni 2024 végéig (itt természetesen olyan lakóépületekről van szó, amelyeknél a lakások száma összesítve eléri az 5 ezret). Ami az irodaházakat, logisztikai és kiskereskedelmi létesítményeket illeti, szintén kiemelkedő adat, hogy míg az öt nagyvárosban összesen 370 ezer négyzetméter ebbe a kategóriába tartozó beruházással kalkulálnak a következő 3 esztendőben, addig Temesvár ebből 190 ezer négyzetmétert „szakít ki” magának. A szerzők szerint az is jól mutatja a város ingatlanpiaci pezsgését, hogy ötcsillagos Raddison Blu szálloda épül, amelynek az átadására már idén sor kellett volna kerüljön, de a koronavírus-járvány következményei miatt a munkálatok végével kissé megcsúsztak.

Ahogy a tanulmány szerzői is megjegyzik, hosszú éveken át Kolozsvár Bukarest után Románia második városa volt az átadott irodaterületek alapján, a következő időszakban viszont csak 20 ezer négyzetméter iroda, logisztikai és kiskereskedelmi egység kerül átadásra, ami a BREC adatai szerint tehát nagyságrendekkel marad el a temesvári 190 ezer négyzetméteres prognózisoktól. A jelentős különbség ellenére azért Kolozsvár gazdasági jelentőségére és felemelkedésére jól rámutat az is, hogy a vizsgált időszakban 3 jelentős láncnak épül szállodája a városban (köztük Radisson Blue és Courtyard by Marriott). Kolozsváron 2022-2024 között 5 ezernél is több lakás készül, ezeknek többsége már épül vagy közvetlenül a következő időszakban látnak hozzájuk a kivitelezők.

A kolozsvári statisztikákkal kapcsolatban azért azt is meg kell jegyezni, hogy az új irodaprojektek helyett a tanulmány szerzői inkább a már elkészült beruházásokkal igyekeznek bizonyítani, hogy a város irodapiaca is rendkívül erős, és jelenleg komoly konszolidáción megy át. Megjegyzik, hogy jelentős tranzakciók is zajlottak a városban az elmúlt időszakban, itt főleg a The Office irodaház 130 millió euróért történő eladását emelik ki. A mostani összesítés adatsora azt sem tartalmazza, hogy a város egyik legjelentősebb ingatlanbefektetője, az Immofinanz Csoport éppen nemrégiben újította fel a 60 ezer négyzetméteres Vivo! bevásárlóközpontot 22 millió eurós beruházásból, ami hazai szinten jelentős tételnek számít. És ha már szóba jött az Immofinanz, arra is felhívják a figyelmet, hogy ugyanez az osztrák vállalat a tulajdonában lévő nagybányai bevásárlóközpontjának 10 ezer négyzetméterét is modernizálni fogja, ami szintén jelentős beruházásnak ígérkezik.

Brassó szintet lépett

Brassó új fejlődési szakaszba lépett – emelik ki a Cenk alatti városról szóló elemzésükben a szerzők. Az optimizmusuk oka, hogy a következő évben elkészülhet a Brassó szomszédságában található Vidombákon épülő repülőtér, amitől a CEBR szakemberei szerint joggal lehet azt várni, hogy az ország közepén való stratégiai elhelyezkedés, valamint a környék turisztikai potenciálja miatt egy következő fejlődési szintre emeli a várost. A szervezet összesítése szerint Brassóban jelenleg 2500 lakás van készülőben, és kerül átadásra a következő időszakban. Érdekesség, hogy a fejlesztés alatt álló kereskedelmi egységek, tehát a hamarosan átadásra kerülő logisztikai feladatokat ellátó ingatlanok és az irodaházak 45 ezer négyzetméteres területe alapján Brassó is megelőzi Kolozsvárt. Emellett úgy tűnik, hogy a nagy szállodaláncok is azonosították a városban rejlő potenciált, hiszen jelenleg három jelentős szálloda is épül (Radison, Ibis, Hilton).

Brassó esetében is kiemelnek egy rendkívül látványos, és hatalmas pénzügyi ráfordításból megépülő vegyes funkciójú épületegyüttest: az AFI Europe ingatlanfejlesztő tavaly adta át a plázából és irodaházból álló AFI Brasov elnevezésű ingatlant, ami 148 millió euróból épült, és a következő három évben egy 10 ezer négyzetméteres új irodaházzal is bővül.

Tanulság: ha nincs autópálya, egy egész iparág elkerül

Az elemzés még Jászvásárral és Konstancával foglalkozik részletesen. A moldvai nagyvárosról azt írják, hogy becsléseik szerint 2024-ig 5 ezer lakás készül el, és itt épül az ország egyik legjelentősebb irodafejlesztési proijektje, a Iulius Csoport által épített, 60 ezer négyzetméteres kapacitású Palas Campus irodaház. A szerzők szerint Jászvásárról egyelőre hiányoznak a logisztikai vállalatok, amiben nagy szerepe van vélhetően a város elhelyezkedésének, valamint annak is, hogy a moldvai közúti infrastrukturális fejlesztések, különösen az autópályák építése, még váratnak magukra.

Ami Konstancát illeti, adottságai miatt eddig főként a kiskereskedelmi és logisztikai hasznosítású ingatlanfejlesztési projektek domináltak a tengerparti városban a szerzők szerint. Ez az elmúlt időszakban ugyanakkor változott: Konstancát is elkezdték meghódítani a lakóingatlanokat fejlesztő vállalatok. Így jöhetett össze az is, hogy az öt vizsgált regionális városban a következő három évben Konstancán fogják átadni a legtöbb új lakást, szám szerint körülbelül 7 ezret. Van olyan lakás célű ingatlanfejlesztés is, amely egészen magas összegből, 40 millió euróból épül, és eredményeként 500 új lakást fognak átadni 2024-ig (néhány számítással könnyen levonható az a következtetés is, hogy valószínűleg utóbbi projekt eredményeként elkészülő lakásokat 90-100 ezer euró fölötti összegért fogják kínálni). A városban a logisztikai beruházásokkal kapcsolatos becslések 20 ezer négyzetméterről szólnak, ami nem is olyan sok figyelembe véve azt is, hogy a város fontos kereskedelmi központnak számít. Az elemzés szerzői azt is prognosztizálják, hogy mivel Konstancának jelenleg nincs egyetlen A-kategóriás, ikonikus irodaépülete, a közeljövőben erre a hiányosságra szinte biztosan felfigyelnek majd az ingatlanfejlesztők.

A teljes elemzés itt érhető el.