Nehéz megjósolni, jelenleg akár a ház értékének két és félszeresét is kiperkálhatjuk. Miből áll a törlesztőrészlet, milyen többletköltségek vannak, lejben, vagy euróban vegyünk fel Első Lakás hitelt?
A nagy ingatlan-lufi kipukkanása ellenére a pénzügyi válság kirobbanása óta is folyamatosan nő a romániai lakosság lakáshitel-állománya.
Ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a bankok csak úgy szórnák a kölcsönöket, a hitelek nagy része ugyanis külföldi valutában van, ezek értéke a lejhez viszonyítva pedig folyamatosan ingadozik. Egy svájci frank most 3,53 lejbe kerül, 2007 januárjában még csak 2,08 lej volt. Egy euróért akkor 3,36 lejt fizettünk, most a 4,36 lejes szint számít alacsonynak.
Ha nem is beszélhetünk egyértelműen arról, hogy nagy ingatlanhitelezési bumm van, azt kijelenthetjük, hogy míg a banki hitelezés sok téren szinte teljesen leállt, főként az Első Lakás programnak köszönhetően ingatlankölcsönöket még mindig adtak és adnak a pénzintézetek, a lakáshitelek aránya a teljes lakossági hitelállományban ugyanis megugrott 2008 óta.
A romániai bankpiacon továbbra is az Első Lakás hitel a legolcsóbb lakáshitel. Egyes bankok nem szálltak be a programba, próbáltak jobb konstrukcióval kijönni, mások az államilag támogatott kölcsönre kínálnak alternatívákat, mint például a megtakarítási alappal támogatott hitelezési formák.Az Első Lakás program fontosabb feltételei minden banknál azonosak, eltérés a kezelési költségekben, a bank rugalmasságában, vagy a kért minimális fizetésnél lehet. A hazai bankok az utóbbi három és fél évben 3,179 milliárd eurónyi ingatlan-hitelszerződést kötöttek 81 115 ügyféllel a programon keresztül – a kormány honlapja szerint.
A hiteleket garantáló országos alap szerint a projekten keresztül kiutalt összegeket főként régi lakások vásárlására fordították az igénylők. Az állam csak a felvett összeg felére vállal garanciát, a kockázat így magasabb a bankok számára, mint amikor még a teljes kölcsön értékének visszafizetését biztosították.
A feltételek
Az Első Lakás programban a hitel összege minimum 10 ezer euró, vagy ennek megfelelő lej kell legyen. A hitel felső határa használt lakások esetén 60 ezer euró, ám mivel minimum 5% önrészt kell használjon az ügyfél a vásárlásra (tehát a legmagasabb összegnél 3000 eurót), így a bank által hitelezett összeg legtöbb 57 ezer euró lehet. Új lakások esetén akár 66 500 eurót is kikölcsönözhet a pénzintézet, a legdrágább még megvásárolható ingatlan tehát 70 ezer euró. A maximális futamidő 30 év. Minimális futamidő nincs, de általában 10-15-20 évre adják ezeket a hiteleket, kevesen vannak ugyanis azok, akik rövid idő alatt törleszteni tudják a tartozást. „Akiknek nagy a jövedelmük, azok takarékalapba gyűjtenek, és nem vesznek fel hitelt” – mondja egy banki szakértő.
Legkevesebb 22 éves kell legyen a hitelt igénylő személy, a kölcsön lejártakor pedig kevesebb, mint 65. A kezesek nem kell kötelezően családtagok legyenek, és arra sincs kikötés, hogy együtt élnek-e a hitelt igénylő személlyel, vagy sem.Újabban az sem feltétel, hogy az igénylő személyek családtagok legyenek: egy háztartásban élő pároknak is adnak kölcsönt (beszámítják mindkettejük jövedelmét), ha azok közjegyző előtt vállalják, hogy együtt fogják fizetni a részleteket.
Szükséges dokumentumok
A hiteligényléshez szükséges: típuskérés; közjegyző előtt megkötött előszerződés a vevő és eladó között (ebben szerepelnie kell az előleg összegének); a hitel igénylőjének/igénylőinek fizetését igazoló iratok („munkaigazolás”); személyi igazolványok; közjegyző előtt hitelesített írásbeli nyilatkozat arról, hogy az igénylőnek nincs a birtokában lakás vagy ház; az ingatlan tulajdonosának tulajdonjogát bizonyító irat (adásvételi szerződés vagy örökösödésről szóló irat); az ingatlan tulajdonosának hiteles írásos nyilatkozata, hogy az ingatlan nincs jelzálog alatt; telekkönyvi kivonat, illetve a telek hiteles alaprajza. Előfordulhat, hogy egyik-másik banknál ennél kevesebb vagy éppen több iratra van szükség. A bankok például kérhetnek civil állapotot igazoló okmányt, 3 hónapnál nem régebbi számlát is.
Jövedelem
A minimális jövedelem a legtöbb bankban 300 euró, vagy ennek megfelelő lej (egyedül, vagy az igénylők együttes jövedelme) körül mozog. Ez minden esetben meg kell legyen, akkor is, ha csak a lakás árának csak egy kisebb részét szeretnék kölcsönözni az igénylők. A terhelhető jövedelem csökken, ha másik hitel, vagy hitelkártya van a hiteligénylő nevén.
Milyen jövedelmeket fogadnak el?
– alkalmazotti fizetés (igazolás a folyó évre, előző évre; a legutolsó munkaszerződés)- nyugdíj (csak végleges)- önálló tevékenységből származó jövedelem- osztalék- bérleti díj- szerzői jogból származó jövedelem (az elmúlt 9 hónap jövedelmét igazoló okmány)
A hiteligénylési folyamat legjobb esetben 1 hónapig tart, de a legtöbb esetben körülbelül 2 hónap alatt lehet megszerezni a kölcsönt. A garancialapnál az elbírálás minimum két hét. Ez attól is függ, hogy hol van az ingatlan, milyen a jogi helyzete. Egy új városi lakás esetén például hamarabb megy a folyamat, mint egy használt, még jelzálog alatt levő vidéki ingatlan esetén.
Ha valaki nagyobb összeget akar törleszteni, a törvény értelmében ezt bármikor jutalékmentesen megteheti. Ennek mikéntjét 2008-2009 óta kormányrendelet szabályozza, így biztosan nem fizet rá az ügyfél az előtörlesztésre.
Na de mennyibe kerül?
Az euróban felvett Első Lakás hitelek esetén a kamat a három hónapos EURIBOR, az euróban jegyzett bankközi hitelkamatláb változó, ehhez kell hozzáadni 4 százalékpontot, hogy megkapjuk a kamatrátát.
A lej alapú kölcsönnél a ROBOR bankközi kamatláb alkotja a változó tényezőt, ezt a központi bank (BNR) számolja ki az ország bankjaiban megállapított, lejalapú hitelekre számolt kamat középarányosaként. A kamatlábhoz 2,5 százalékpontot kell hozzáadjunk, hogy megkapjuk az Első Lakás program lej alapú kamatrátáját.
Az EURIBOR és a ROBOR gyakran változik, 2007-ben még 3% körül volt az európai kamatláb, ma kevesebb, mint 0,2%. Az EURIBOR visszaesése miatt tavaly 10-15%-kal csökkentek az ingatlanhitelek törlesztőrészletei, de nem kizárt, hogy a jövőben emelkedni fog a referenciaráta.
A végső visszafizetendő összeget és a havi törlesztőrészletet a változók miatt így csak megbecsülni lehet, a bankok kötelesek adni az előrejelzett összegről egy tájékoztatót, viszont csak a kölcsön törlesztése után derül ki, hogy ténylegesen mennyibe is fájt a lakás.Számítási példánk szerint egy 38 ezer eurós, 30 évre szóló Első Lakás hitel esetében 183 euró a legalacsonyabb havi törlesztő részlet, amit a 4,7%-os teljes hiteldíj mutatóval érhetünk el, bár, mivel a program feltételei a bankokban nagyrészt azonosak, nincs jelentős eltérés a különböző pénzintézet ajánlatai között. Ebben az esetben 69 650 eurót fizetnénk vissza (ha nem változik az EURIBOR!), vagyis a lakás áránál 84%-kal többet.
Euróban vagy lejben éri meg jobban?
A 38 ezer eurós lakás lejben 166 ezer lejbe kerülne. Egy 30 évre szóló kölcsön esetén ez 1200 lejes havi törlesztési kötelezettséget jelent, viszont 452 ezer lejt fizetnénk vissza, vagyis a lakás áránál 172%-kal többet.
A lejes kamatok és törlesztőrészletek magasabbak az eurósoknál, utóbbi esetében viszont az árfolyamkockázatot is számba kell venni, ugyanis a romániai háztartások többsége lejben tesz szert jövedelemre.
Milyen egyéb költségek vannak?
A hitelösszeg felére felszámolják a 0,49%-os éves kezelési költséget a garanciaalap számára. Emellett a megvásárolandó lakást fel kell értékeltetni. Ez és a közjegyzőnek fizetendő díjak és egyéb járulékos költségek a Capital szerint 3000 euróra is rúghatnak egy Első Lakás hitel esetén. Jó azzal is kalkulálni, hogy a lakásra kötelezően biztosítást kell kötni, sőt, a bankok többsége életbiztosítást kér a hitelt felvevő személy nevére, melynek kedvezményezettje maga a bank.A garancia a megvásárolt vagy felépítendő ingatlan, viszont emellett szükség van egy banki letét képzésére is, amelyben legalább háromhavi törlesztő részlet van lekötve.
Mi lesz ha Új Lakás programmá alakul?
A Ponta kabinet az Első Ház programot Új Ház programmá alakítaná, vagyis csak új lakások vásárlására lehetne hitelt felvenni. Ennek hírére januárban kétszer annyi használt lakást kínáltak eladásra Bukarestben, mint 2012 decemberében. Ha valóban bevezetik a változtatást, valószínűleg drágulnak majd az új építésű lakások, és fellendül az építőipar. Egy szakember szerint azonban más hátulütője is lehet az átalakításnak. Kolozsváron például az új építkezések sokszor a külvárosban, a város melletti falvakban történtek, ahol a bankok nem igazán akarnak belemenni a hitelezésbe. A nem városi ingatlanok ugyanis, tapasztalatuk szerint, a végrehajtás végén sokat veszíthetnek értékükből. „Ekkor sem fogja azt mondani a pénzintézet, hogy nem hitelez, csak esetleg plusz garanciákat, még egy ingatlant kér, vagy felméri a lakást, de az értékének csak egy bizonyos százalékával hajlandó garanciaként számolni” – meséli a banki alkalmazott.
A Transtelex egy egyedülálló kísérlet
Az oldal mögött nem állnak milliárdos tulajdonosok, politikai szereplők, fenntartói maguk az olvasók. Csak így lehet Erdélyben cenzúra nélkül, szabadon és félelmek nélkül újságot írni. Kérjük, legyél te is a támogatónk!
Támogató leszek!