Gyenge infrastruktúra – kis telekár; a lakótelep is olcsul

Az Európai Unióhoz az első körben csatlakozott közép- és kelet-európai országok lakásár-változásait vizsgálta, és ezekből vonta le következtetéseit a kolozsvári EDIL ingatlanügynökség. A tanulmány készítői nem részletezték módszerüket, a kutatási eredményeket a Bloombiz portál közölte. Bár úgy tűnik, a lakásár-változásoknak van egy általánosan bevált forgatókönyve, amelyet a frissen csatlakozott országok saját adaptációban, nagy vonalakban követtek, egyes ingatlanügyi szakértők azt állítják: a helyi sajátosságok teljesen felboríthatják az előzetes számításokat. Meglepő módon az uniós csatlakozás után általában lassul a lakásárak növekedése, amely évi legtöbb 20%-ra esik vissza a központi fekvésű lakások, és 5-6%-ra a külvárosi lakások esetében. Az árnövekedés lassulásának egyik fő oka, hogy egyre többen és egyre többet fektetnek be új lakásokba. Csehországban és Szlovákiában közvetlenül a csatlakozás után megugrott az új lakások iránti igény – amelyekre elsősorban brit és ír magánszemélyek és brókerek tartottak igényt. A befektetők a nagyvárosokat, mint Prága , Pozsony , Brno és a nyaralóhelyeket, például Karlovy Vary t vagy Splinderuv Mlyn t részesítették előnyben.

Magyarország

Az EDIL augusztusban készült elemzése szerint 2000 volt a magyarországi ingatlandrágulás éve, amit a lakosság megnövekedett igényei és az országba érkező egyre több befektető idézett elő. 2000-2004 között kisebb volt a drágulás mértéke, mivel nagyon sok tulajdonos a csatlakozás utáni árrobbanásra várt. Ez azonban nem következett be, az árak a belépés után stagnáltak. Az új lakásokba befektetők sem jártak jól, az új lakások árai is a régi szinten maradtak vagy csak alig érezhetően nőttek 2004 után.

Az elemzők szerint a lassú magyarországi növekedés oka a túlkínálat. A legnépszerűbb és legjövedelmezőbb szegmens továbbra is az irodaházak és kereskedelmi központok építése, de a kínálati árak itt is alacsonyabbak a romániai szintnél.

Lengyelország

A lakásárak egy évvel a csatlakozás előtt, 2003-ban kezdtek nőni. Miután Lengyelország az Európai Unió tagállamává vált, néhány hónapra stabilizálódtak az árak, de egy fél év után ismét nőni kezdtek, és ez a tendencia most is tart. A leggyorsabb növekedés a nagyvárosokban - Wroclaw ,Gdansk, Krakkó ,Varsó- tapasztalható, idén egyes esetekben a 20%-ot is meghaladta a drágulás, ami még a piaci elemzőket is meglepetésként érte.

A lengyel főváros árai a bukarestiekhez hasonlóak. Egy kétszobás, közepes fekvésű varsói lakás hozzávetőleges ára négyzetméterenként 1250-1500 euró – a legtöbb kétszobás varsói lakás ára jelenleg 63 ezer euró körül mozog. Egyelőre még a helyi cégek dominálnak az ingatlanbefektetési piacon, de a helyzet változóban van: több spanyol, izraeli, ír és brit cég kezdett befektetni a nagyobb és fejlettebb cseh városokban.

Csehország

Lengyelországhoz hasonlóan a cseheknél is egy évvel a csatlakozás előtt kezdtek drágulni az ingatlanok. A régi lakások árai szinte beérték az újakét, és a fővárosban közel 50%-kal nőttek. Az uniós taggá válás után az árak fokozatosan csökkenni kezdtek, és az integráció óta eltelt két év alatt a régi és új lakások közti árkülönbség elérte a 20-25%-ot. Egy húszéves, kétszobás, 50-60 négyzetméteres prágai lakás ára 70-85 ezer euró, amennyiben téglából készült épületben található, és 55-70 ezer euró, ha cementfalai vannak. Egy új, 78 négyzetméteres prágai lakásért a vásárló 162 ezer eurót fizet. Egy új épületben található prágai lakás négyzetmétere 1700-2500 euró, míg egy régi lakás négyzetmétere 850-1200 euró.

A legdrágább cseh város továbbra is Prága , amelyet Brno követ, ahol egy négyzetméter ára elérheti a 2000 eurót. A rangsorban Beround a harmadik (900-1400 euró/nm), Moravia (1000 euró/nm) a negyedik.

Bulgária

A bolgár ingatlanpiac nem eltúlzott, az üdülőhelyekre is érvényes árainak köszönhetően vonzó a befektetők számára. Itt az árrobbanást a külföldi vásárlók inváziója idézte elő. A legtöbb befektető a szabadság idejére bérbe adható lakást keres, de vannak olyanok is, akik az ingatlan újraeladásából próbálnak hasznot húzni.

Egy kétszobás várna i (a legnagyobb tengerparti bolgár város) lakás, amely 76 nm-es, 43 ezer euróért vásárolható meg, míg egy kétszintes, 75 nm-es alapterületű magánház 60 ezer euróba kerül. Egy 50 nm-es, medencés lakóparkban, a Sunny Beach -től 150 méternyire található lakrész ára 45 ezer euró. Egy hármszintes, 90 nm alapterületű, 500 nm-es kerttel rendelkező magánház ára 53 ezer euró.

Szófiá ban Bukaresthez képest alacsonyak az árak. Így egy 60-70 nm-es régi, lakónegyedi tömbházlakás ára körülbelül 30 ezer euró. Egy új épületben lévő, 88 nm-eslakás 79 ezer euróba kerül. A négyzetméterre számolt ár a fővárosban a legmagasabb (900 euró), ezt Varan és Burgas követi 600 eurós árakkal.

Románia

2003-ig a romániai ingatlanárak lassan, hozzávetőlegesen évi 5%-kal nőttek. 2003-ban, a lakhelyhiány és az ingatlanhitelek bevezetése következtében árrobbanás történt, amelynek következtében évi több mint 50%-kal nőnek az árak. A szakértők arra számítanak, hogy a csatlakozás után a helyzet normalizálódik, és az árak visszaesnek. Egyes elemzők akár 10%-os visszaeséssel számolnak, míg mások azt állítják, hogy a romániai piac atipikus: a fejlesztők száma elenyésző, és hiányoznak a befektetőket segítő elemek. A BNR közgazdásza, Valentin Lazea már májusban arra figyelmeztetett, hogy a lakásárak korrekciója várható a csatlakozás küszöbén.

Az EDIL szerint Románia kezd vonzóvá válni ingatlanpiaci szempontból, elsősorban lakóparkok és telekhelyek terén. Az elemzők azt állítják, hogy olyan területeken, ahol nincs megfelelően kiépített infrastruktúra, illetve ahol a talaj minősége csak bizonyos típusú építkezéseket tesz lehetővé, drasztikusan csökkenni fognak a telekárak. Ugyanez a csökkenő tendencia várható a lakótelepeken is. Ebben a szegmensben ugyan a csatlakozás pillanatáig még nőni fognak az árak, de nem olyan mértékben, mint korábban. Rövid távon a legnagyobb hasznot továbbra is a lakóparkok létesítése hozza. Az irodaházak sem veszítenek vonzásukból, de a jövő az ipari és logisztikai területeké.

Forrás: Bloombiz, NewsIn