Kolozsvár az egyetlen nagyváros, ahol a lakásárak emelkedése túlszárnyalta a nettó fizetések növekedését

Kolozsváron a lakások eladási ára reálértelemben 80%-kal emelkedett a 2015-2021 közötti időszakban, miközben a nettó reálbérek esetében a növekedés 74%-os volt ugyanebben az időszakban – derül ki egy friss elemzésből, amelyet az ingatlanértékeléssel foglalkozó ValorEasy tett közzé. A tanulmány szerzői három másik romániai nagyvárost is vizsgáltak, és arra jutottak, hogy ugyan Bukarestben, Iași-ban és Temesváron is jelentősen nőttek az árak a fentebb említett periódusban, de a növekedés üteme egyik város esetébe sem haladta meg a nettó reálbérek emelkedését.

Érdekes, hogy az elemzés szerint a négy vizsgált város közül Bukarestben emelkedtek legkevésbé az ingatlanárak, 2015-höz viszonyítva 44%-kal drágábban lehet most egy négyzetméter lakást vásárolni, miközben az átlagos nettó munkabérek ennél nagyobb ütemben, 54%-kal növekedtek a vizsgált 6 év alatt. Az elemzés készítői szerint ugyan elsőre furcsa lehet, hogy a főváros visszafogottabban szerepel egy ilyen áremelkedési listán, de az árak viszonylag mérsékelt emelkedésének is van magyarázata, mégpedig az szerintük, hogy a fővárosban az elmúlt években jelentősen nőtt a lakáskínálat. Ez egyszerűbben fogalmazva azt jelenti, hogy

Bukarestben az elmúlt években mérsékelte az árak emelkedését az a tény, hogy rendkívül sok lakóépületet adtak át.

Kolozsvárhoz hasonlóan a Temesváron 2015 óta mért reálbér-emelkedés is meghaladta a bukarestit. Ugyanakkor a fővároshoz hasonlóan Temesváron is az a helyzet alakult ki az elmúlt években, hogy a nettó átlagbérek 62%-os emelkedése meghaladta a négyzetméterenkénti átlagos lakásárak 47%-os emelkedését.

A legnagyobb eltérés viszont a négy vizsgált nagyváros közül Iași-ban volt a nettó átlagbérek és a lakásárak növekedése között. A moldvai városban a nettó átlagbér reálértelemben 74%-kal emelkedett (ezzel Kolozsvárral együtt a legjobban szerepel ebből a szempontból), a lakások eladási ára viszont ugyanebben a 2015 és 2021 közötti periódusban „csak” 49%-os volt.

A tavalyi év volt a legerősebb az ingatlanpiacon, de az idei sem indult rosszul

Az elemzés készítői szerint az elmúlt 6 évből messze 2021-ben volt a legnagyobb a lakásértékesítési aktivitás, ami a magas keresletnek köszönhető.

Az adatok szerint csak tavaly 180 ezer ingatlanegységet adtak el országos szinten, ami éves összevetésben 49%-os növekedésnek felel meg.

Az ingatlanokat magyarázatuk szerint azért „egységenként” veszik számításba, mert a hazai jogszabályok szerint egy társasház kataszteri bejegyzéséhez három telekkönyv készül: egy a telekre, amelyen az az ingatlan áll, egy az építményre (konkrétan a társasházra), és a társasházban levő minden lakásra is külön telekkönyvek készülnek, azzal a megjegyzéssel, hogy a nem lakhatási célra szánt terekkel is ugyanígy járnak el. A ValorEasy elemzői szerint Romániában az ingatlanegységek 80%-a tömbházlakás.

Az elemzés szerint ugyan 2021 utolsó negyedévében stagnált az ingatlanok értékesítése az előző év azonos időszakához képest (a tavalyi utolsó három hónapban 48 ezer tranzakciót jegyeztek a Földhivatali és Ingatlannyilvántartási Hivatal szerint), de az idei év elején újra 7%-os emelkedés következett be a tranzakciók számában. Ez a 7%-os növekedés két ok miatt is acélosnak tűnik, egyrészt azért, mert a bázisnak számító 2021-es első negyedév is erős volt, a 2022-es év eleji adatok pedig erre tudtak még rátenni egy lapáttal, másrészt azért is, mert az év eleje az ingatlantranzakciók szempontjából hagyományosan gyengén alakul.

A konkrét számok azt mutatják, hogy az idei első három hónapban országos szinten 42 657 ingatlanegység cserélt gazdát, 2021 első három hónapjában ez a szám pontosan 40 043 ingatlanegység volt az ANPCI-től (Földhivatali és Ingatlannyilvántartási Hivatal) kikért adatok szerint. Az ingatlaneladások száma nyilván Bukarestben volt a legmagasabb, de Temes és Konstanca megyék is hozzájárultak az értékesítések számának növekedéséhez. Érdekes viszont, hogy az első három hónapban a hazai ingatlanszektor alakulásának szempontjából kiemelten figyelt többi megye, Kolozs, Brassó, Ilfov és Iași is inkább lefele húzta a statisztikákat.

Akut hiány van eladó lakásokból a másodlagos piacon

Az elemzés szerzői szerint az adatok is azt támasztják alá, hogy a romániai ingatlanpiac akut problémával küzd: a kereslethez képest nincs elég eladó lakás a másodlagos piacon, vagyis alacsony a kínált olyan lakásokból, amelyek legalább második alkalommal cserélnek tulajdonost. Azt írják, hogy ezzel az ingatlanhiánnyal magyarázhatóak az elmúlt években megfigyelhető erőteljes áremelkedések is.

A másodlagos ingatlanpiacon a legnagyobb éves emelkedés az idei első negyedévben az előző év azonos időszakához képest Kolozsváron és Temesváron volt mérhető, mindkét nagyvárosban közel 11%-kal nőtt a régi lakások négyzetméterenkénti átlagára. Bukarestben és Iași-ban sem volt elhanyagolható a drágulás mértéke, a főváros esetében 7%-kal, utóbbinál közel 5%-kal kúsztak feljebb a régi lakások árai.

Ami az elsődleges piacot, tehát az új lakások árát illeti, itt már jóval vegyesebb a kép: Kolozsváron és Bukarestben 6%-hoz közeli árnövekedést lehetett tapasztalni az idei első negyedévben, Temesváron viszont az új lakások négyzetméterenkénti átlagára majdnem 14%-ot emelkedett az előző év első negyedévéhez képest.

Az erős év eleje után bizonytalan a közeljövő az ingatlanpiacon

Az elemzés szerzői szerint az ingatlanszektor év eleji erős teljesítménye után most egy bizonytalanabb időszak következik, amellyel kapcsolatban egyelőre nehéz jóslatokba bocsátkozni. A szegmens sajátosságai miatt, például azért, mert az ingatlanvásárlás egy több hónapig húzódó folyamat is lehet, nem feltétlen lehet tudni, hogy milyen hatással lesz az ingatlanpiac egészére az elmúlt hónapokban tapasztalható piaci volatilitás, ugyanakkor vannak olyan negatív hatással bíró tényezők, amelyekre érdemes figyelni a szerzők szerint.

Az egyik ilyen, hogy az infláció gyorsan emelkedik, már 10% feletti, és várhatóan az év további részében is magas lesz a pénzromlás mértéke. Az inflációnak márpedig közvetlen és közvetett hatása is van az ingatlanszektorra:

• egyrészt emelkedik az építkezési alapanyagok ára,
• másrészt a magas infláció miatt sok potenciális vásárló érezheti úgy, hogy az egyre emelkedő élelmiszerárak vagy rezsiköltségek mellett nem engedheti meg a lakásvásárlást.

A magas inflációnak emellett van még egy rendkívül fontos hatása: elolvasztja a munkabérek emelkedésének jelentős részét. A ValorEasy itt februári átlagos nettó béradatokra hivatkozva említi meg, hogy a hazai nettó átlagbér 3721 lej volt ugyan, ami 10,6%-os növekedésnek felel meg az előző év azonos hónapjához képest, a magas infláció miatt viszont ez a nettó átlagbér reálértelemben csak 1,9%-kal ér többet, mint egy évvel ezelőtt. Ez pedig vélhetően nagyon kevés ahhoz, hogy az ingatlanvásárlók úgy érezzék, most jött el a lakásvásárlás ideje.

Egyértelműen gátolni fogja az ingatlanvásárlásokat az is, hogy a mostani globálisan tapasztalható inflációs kontextusban meredeken emelkednek a hitelek kamatlábai is. A fogyasztói hitelek referencia kamatlába (IRCC) – amely 2019 óta mérvadó a jelzáloghitelek kamatlábainak meghatározásánál – jelenleg ugyan 1,86%-on áll, a következő negyedévben viszont 2,6%-ra emelkedik, az év utolsó részében pedig akár a 4%-ot is elérheti. A lakásvásárlások finanszírozási költségének emelkedése pedig nagy valószínűséggel sokakat fog arra kényszeríteni, hogy minimum elhalasszák a terveiket.

Az itt olvasható teljes elemzésben egyébként egy gyakorlatias példával is élnek a szerzők: egy 70 000 euróba kerülő kétszobás lakás (15%-os önrész és 30 éves futamidő mellett) törlesztőrészlete év végére 370 lejjel, 24%-kal lesz magasabb. Ilyen körülmények mellett várhatóan kétszer is meggondolják az ügyfelek egy esetleges jelzáloghitel lehetőségét.