Az ukrajnai háború nemhogy fékezte volna, inkább serkentette az ingatlanárak emelkedését

A világjárvány kitörése óta eltelt két évben Kolozsváron 28%-kal, Brassóban 30%-kal emelkedett az eladásra kínált ingatlanok négyzetméterenkénti átlagára, miközben az országos átlagár növekedése 19% körül alakult – derül ki a COVID-19 – Romanian Economic Impact Monitor kutatási projekt közgazdász szakembereinek friss elemzéséből.

Az adatokból nem csak az tűnik ki, hogy mind országos szinten, mind pedig az ország nagyvárosaiban meredeken emelkedett az ingatlanok ára 2020 márciusa óta, hanem az is, hogy

a jegyzett tranzakciók száma is jelentősen növekedett.

A pezsgő ingatlankereskedelmet a legfrissebb elérhető adatok szerint még az ukrajnai háború miatti komoly bizonytalanság sem botlasztotta meg: Kolozsváron 4,2%-os, Brassóban 2,7%-os, míg a fővárosban 2,4%-os árnövekedést jegyeztek márciusban csak az előző, még békeidőnek számító februári hónaphoz képest is. Jelenleg ott tartunk, hogy Kolozsváron 2330 euróba, Bukarestben 1648 euróba, Brassóban 1556 euróba, Konstancán 1451 euróba, míg Temesváron 1450 euróba kerül egy négyzetméter ingatlan.

Miért emelkednek ilyen megállíthatatlanul az ingatlanárak?

„Amikor a járványidőszak nyerteseit vesszük számba, akkor általában sokat beszélünk az online kereskedelem, a házhoz szállítási szolgáltatások vagy az IT és telekommunikációs szektor előretöréséről, viszont talán kevesebbet az építőipar, és főleg az ingatlankereskedelem jó teljesítményéről” – mondta el megkeresésünkre dr. Szász Levente, a BBTE Közgazdaság- és Gazdálkodástudományi Kar magyar tagozatért felelős dékánhelyettese, az elemzést készítő kutatási projekt vezetője, aki szerint az ingatlanszektor nemhogy viszonylag jól átvészelte az elmúlt két évet, hanem az adatok alapján kimondottan erős időszakot tudhat maga mögött.

A közgazdász rámutatott, az ingatlanárak úgy emelkedtek folyamatosan, hogy közben a tranzakciók száma is növekedett.

A statisztikák alapján tehát arra a következtetésre lehet jutni, hogy a lakáseladók még ezeken a csillagászati árakon is értékesíteni tudják az ingatlanjaikat.

Ha a folyamatok mögé nézünk, a lezárások, az otthon maradás, valamint az otthoni munkavégzés elterjedése is egyaránt a lakóingatlanok felértékelődéséhez vezetett Szász Levente szerint. „Figyeljük a Google mobilitási adatait, és azokból is az köszön vissza, hogy az otthon eltöltött idő hossza a járvány kezdete óta még nem tért vissza arra a szintre, ami a pandémiát megelőzően jellemző volt. Tehát összességében elmondható, hogy több időt töltünk otthon, és ezért a lakásokban, a lakóövezetekben eltöltött idő felértékelődött” – magyarázta a szakértő azt is hozzátéve, hogy részben ez is magyarázatul szolgál arra, hogy a megnövekedett árakon is elkelnek az eladásra kínált ingatlanok.

Az ukrajnai háború a jelek szerint csak serkentette az árnövekedést

Sokan gondolhatták, hogyha a világjárvány miatti bizonytalanság nem is, de az Ukrajnában február végén kitört háború biztosan rosszul jött a lakáseladóknak. A fentebb mutatott statisztikák szerint viszont az így vélekedőknek sem lett igazuk. Szász Leventét arról is kérdeztük tehát, hogy mi lehet a magyarázata az ingatlanpiac kifejezetten erős márciusi hónapjának, miközben a szomszédos országban háború van.

„A feltételezésünk az, hogy a pandémia esetében is érvényes szempontok mellett az árak, valamint a tranzakciók számának növekedésében szerepet játszik az is, hogy a háború kitörése miatt a lakosság pénzügyi megtakarítással rendelkező része az ingatlanokra biztonságos befektetésként, egyfajta menekülési útvonalként tekint” – fejtette ki.

A közgazdász szerint ugyan sokan hosszú ideje jövendölték, hogy most már elértük az ingatlanpiac maximumát, sőt, egyre elterjedtebbé vált az a nézet is, hogy az ingatlanpiacon egy buborék fújódott, amely hamarosan ki fog pukkadni, egyelőre úgy tűnik, hogy nem ezek az előrejelzések valósulnak meg. Hozzátette: az adatok és a mögöttük lévő folyamatok azt mutatják, hogy az ingatlankereskedelem valós piaci értékek mellett történik.

Senki sem tudja, hogy merre alakulnak az árak

Azt is felvetettük, hogy az egyre magasabb infláció, valamint az ezzel párhuzamosan emelkedő kamatlábak akár meg is állíthatják az ingatlanszektor szárnyalását. Szász Levente szerint viszont érdemes legalább két különböző szegmens esetében vizsgálni a várható folyamatokat:

1. Egyrészt továbbra is lesznek, akik befektetési céllal vásárolnak ingatlant annak érdekében, hogy elhelyezzék a megtakarításaikat. Ez egy folytatódó bizonytalan időszak esetén továbbra is felhajthatja az ingatlanok iránti keresletet, és ezáltal az árakat.
2. Fontos viszont, hogy valóban megjelenik egy, az előbbivel ellentétes hatás is. Amennyiben a teljes lakosságot nézzük, akkor a magas infláció okozta bizonytalanság, és az ezzel párosuló magasabb alapkamat begyűrűzik a lakáshitelek, így például az Új lakás hitelprogram kamatköltségeibe is. Már most látszik, hogy csökkent az érdeklődés az állami garanciás hitelprogram iránt, amelyet nyilván olyan személyek vennének igénybe lakásvásárlási célokra, akiknek nincsenek jelentős megtakarításaik, és nagyon érzékenyek a költségek emelkedésére.

A kamatterhek megállapításának technikai vonatkozásai miatt a kamatok emelkedésének hatása még késéssel fog begyűrűzni a hitelköltségekbe, hiszen a lakáshitelek mostani kamatlábainak meghatározásánál még a múlt év végi IRCC-t (fogyasztói hitelek irányadó mutatója szerk. megj.) vették figyelembe, ami azóta tovább emelkedett. „Jelenleg nem tudjuk, hogy még mennyit fognak emelkedni a kamatköltségek, így pedig egyre kevesebben vállalják be, hogy lakásvásárlási hitelt vegyenek fel. Ez viszont a kereslet csökkenéshez vezet, és lefelé hajtja az ingatlanok árát” – magyarázta Szász Levente.

Ilyen körülmények között elemző legyen a talpán, aki meg tudja mondani, hogy a fentebb bemutatott két ellentétes hatás közül melyik érvényesül erőteljesebben – mutatott rá a közgazdász, aki szerint az ingatlanpiac tipikusan az a terület, ahol ugyan folyamatosan készülnek prognózisok, de egyetlen előrejelzés sem szokott úgy igazán betalálni.

A jól teljesítő nagyvárosok között is vannak kiemelkedők

A lakásárak szempontjából jól teljesítő nagyvárosok közül is kiemelkedik kettő, Brassó és Kolozsvár. Utóbbi tulajdonképpen nem meglepetés Szász Levente szerint, hiszen a rendkívül pezsgő gazdasági élet, és azon belül kimondottan az IT-szektor és a szolgáltatási iparágak folyamatos fejlődése, az ezek által kínált, országos viszonylatban kifejezetten magasnak számító munkabérek magyarázzák, hogy miért növekedik ennyire az ingatlanok négyzetméterenkénti átlagára.

„Kolozsváron megvan az a réteg, és ez egy egyre szélesebb réteg, amely megengedheti magának még ezeket a szinte indokolatlanul magasnak tűnő – piaci mechanizmusok alapján viszont megalapozottnak látszó – árakat is” – mondta Szász Levente, aki példaként azoknak az IT&C cégeknek a jelentőségét emelte ki, amelyek folyamatosan fejlődnek, egyre nagyobb számban vannak jelen a városban, és magas fizetést is kínálnak a szakemberek számára.

Szász szerint a fizetőképesség növekedésének egyértelműen hatása van a lakások áraira azáltal, hogy magasabb jövedelmű személyeknek egyszerűen drágábban lehet eladni azokat.

A szakértő szerint Brassó esetében is ugyanez a folyamat van a háttérben, viszont a Cenk lábánál fekvő városnál az is szerepet játszik, hogy az ingatlanárak a kolozsvárinál azért jóval alacsonyabb szintről jönnek felfelé. Emellett Brassóra is jellemző egyfajta gazdasági vonzerő, amely a lakásárakban is lecsapódik, kiegészülve azzal a fentebb már említett jelenséggel, hogy a pandémia hatására az otthon töltött idő, különösen ha azt munkára is fordítják, felértékelődik.

„Nekünk is voltak olyan várakozásaink még a járvány elején, hogy a nagyvárosi tömbházlakásokhoz képest jobban felértékelődnek a vidéki településeken található házak, vagy akár a nagyvárosokhoz közeli településeken fekvő ingatlanok, ahol alacsonyabb a népsűrűség, nyilván nagyobb a távolságtartás és messzemenően egészségesebb a környezet. Úgy tűnik viszont, hogy a munkavégzés átalakulása, a hibrid munkavégzés megjelenése miatt, amikor például két napot a munkahelyen, hármat otthon dolgozva töltünk, a vidéki házak helyett továbbra is inkább a nagyvárosi lakások értékelődtek fel, hiszen azok tulajdonképpen részben a munkavégzés helyszínévé váltak” – magyarázta Szász Levente.