Belassult a lakásárak emelkedése, kivéve Kolozsváron

• Belassult országszerte a lakásárak növekedése.
• Ami azt jelenti, hogy továbbra is van növekedés a lakásárakban, de már nem olyan jelentős mértékű, mint példaul a tavalyi év első felében.
• A lassulásnak két magyarázata is van, az egyik, hogy megnövekedtek a hitelköltségek a kamatlábak emelkedése miatt.
• A másik magyarázat, hogy 2017 nagyon erős év volt a lakásvásárlások tekintetében, az év elején valósággal megrohamozták a bankokat az Első lakás programos hitelekért.
• De van egy kivétel is, ahol ez a lassulás nem olyan jelentős, mint más nagyvárosokban.

Ingatlanpiaci elemzők szerint az elmúlt évben átlagosan 5%-kal csökkent az ország legnagyobb városaiban az ingatlanok iránti kereslet. Kivételt csupán Kolozsvár képez ez alól, ahol a becslések szerint 21%-os volt a növekedés 2018 második negyedévében az előző év hasonló időszakához viszonyítva.

A hazai ingatlanpiaci trendeket több tényező is magyarázza, ezek közül az egyik legfontosabb a romániai bankközi kamatlábak elmúlt időszakban tapasztalható jelentős emelkedése. A magasabb kamatterhek ugyanis költségesebbé teszik a jelzáloghitellel történő ingatlanvásárlást, ezáltal pedig az ingatlanok iránti kereslet csökkenéséhez vezetnek. A kereslet csökkenése pedig nyilvánvalóan az árak alakulására is hatással van, de erről kicsit később.

A nagy regionális központokban tapasztalható ingatlanok iránti keresletről az Imobiliare.ro ingatlanközvetítő portál számolt be a napokban megjelent második negyedéves jelentésében. Ebből derül ki, hogy a legjelentősebb romániai városok közül Konstancán csökkent a legnagyobb mértékben a kereslet az ingatlanok iránt, 15%-kal, de Bukarestben (-8%) és Brassóban is (-4%) viszonylag komolynak mondható visszaesést észleltek a szakemberek. Temesváron és Iaşi-ban nagyon enyhe növekedést (2%, illetve 1%), Kolozsváron pedig még a magas árak ellenére is elképesztő, 21%-os ütemű bővülést mértek a lakások iránti keresletben. A kimagasló kolozsvári adatok ellenére viszont a nagyvárosokra számított átlag 5%-os keresletcsökkenést mutat.

A tavalyhoz viszonyított országos visszaesés bizonyos szempontból várható volt. Hiszen amellett, hogy a bankközi kamat normalizálódása enyhén elrettentette a lakásvásárlásban gondolkodókat, az összehasonlítás bázisát adó elmúlt év első fele a lakások iránti keresletet illetően rendkívül erősen alakult. 2017-ben az alacsony kamatköltségek mellett nagyon sokan már év elején benyújtották az Első lakás hitelek igényléséről szóló dossziékat. Az Első lakás program költségvetése ugyanis korlátozott, és aki nem akart lemaradni a „kedvezményes” kamatlábú hitelről, annak sietnie kellett.

Visszaesett a kereslet, lassul az árak növekedésének üteme is

A kereslet csökkenéséről szóló adatok némiképp magyarázzák azt is, hogy miért esett vissza a lakások árának emelkedési üteme. Merthogy visszaesett, az Imobiliare jelentése szerint 2018 első negyedévéhez viszonyítva a második negyedéven csak enyhe, 1,4%-os volt az ingatlanárak négyzetméterenkénti emelkedése.

Éves összehasonlításban is enyhe növekedésről számolnak be az ingatlanközvetítő portál szakemberei. 2018 második negyedévében országos szinten 4,7% volt az ingatlanok árának emelkedése az előző év hasonló időszakához viszonyítva. Ha figyelembe vesszük ugyanakkor azt is, hogy ez a szám 2017 ugyanezen periódusában 13% volt 2016-hoz viszonyítva, akkor vitathatatlan a lassulás ténye.

Az ingatlanárak növekedésének lassulásáról tett közzé statisztikákat a Központi Statisztikai Hivatal és az Eurostat is. A statisztikusok szerint 2018 első negyedévében 2,1% volt az árak emelkedése (ezek a legfrissebb elérhető adatok), miközben 2017 második negyedévében ez a szám 4,9% volt. Az Imobiliare és a statisztikusok adatai közötti különbséget egyébként vélhetően az adja, hogy az ingatlanközvetítő portál csapata a lakásokért kért összegekkel számol, míg a statisztikusok a megvalósuló ingatlantranzakciók értékét veszik alapul. Az alábbi ábra mindkét megközelítésben mutatja a romániai lakásárak alakulását 2015-ös bázishoz hasonlítva.

A részletesebben vizsgált 6 nagyváros közül továbbra is Kolozsváron a legmagasabbak a lakásárak, a négyzetméterenkénti átlagár 1 510 euró az ingatlanközvetítő vállalat elemzőcsapata szerint. Ahogy az alábbi ábra is mutatja, ez az ár már 13,6%-kal meghaladja a 2008-as, tíz évvel ezelőtti szinteket, 14,1%-kal magasabb egy éves összehasonlításban mérve, és 1,9%-kal nőtt negyedéves összevetésben.

A legmesszemenőbb következtetéseket nyilván az egyéves és tízéves adatokból lehet levonni, és ezekből az látszik, hogy bár Kolozsváron is lassulás van az elmúlt hónapokban, de a város ingatlanárakban egyre inkább eltávolodik a romániai valóságtól. Bukarestben még majdnem 40%-kal alacsonyabbak a mostani árak, mint a gazdasági válságot megelőző években, és 12 hónapos összevetésben is csak 4,4%-os volt az emelkedés. Igaz, az árak a fővárosban is meglehetősen borsosak, egy négyzetméter ingatlanért 1 280 eurót kérnek a tulajdonosok. Ez a szám Temesváron 1 170 euró, Konstancán 1 120 euró, Brassóban 1 040 euró, Iaşi-ban pedig 970 euró.

A kolozsvári ingatlanár-növekedés ráadásul érezhetően húzza magával a környékbeli települések lakásárait is. Kisbácson például magasabb a négyzetméterenkénti ár, mint Iaşi-ban, az Imobiliare szerint 980 euró. A kolozsvárit meghaladó szinttel, 2%-kal nőttek a szászfenesi négyzetméterenkénti árak is negyedéves összevetésben, a Kolozsvár melletti községben már 850 euróba kerül egy négyzetméternyi lakás.

A magas árakat magas lakbérköltségek is követik

A jelentésben kitérnek a lakbérek alakulására is az Imobiliare elemzői, akik megjegyzik, hogy Kolozsvár kivételével az ország legtöbb városában stagnálás volt tapasztalható az elmúlt hónapokban. Kolozsváron viszont enyhe csökkenésről árulkodnak az adatok az elmúlt három hónapot illetően: a korábban jegyzett 400 euró helyett átlagosan 390 eurót kérnek egy 2 szobás, 1980 és 2000 között épült lakásért. Az alig mérhető csökkenés azonban vélhetően inkább csak egy piaci korrekció, mintsem egy hosszabb csökkenési trend kezdete.

A megyeszékhelyek közül egyébként Drobeta Turnu-Severin a legvonzóbb a lakbérköltségek szempontjából, ott 150 euróért lehet bérelni kétszobás tömbházlakást. Resicabánya (165 euró), Râmnicu Vâlcea (170 euró) és Slobozia (172 euró) mellett Zilah (175) és Sepsiszentgyörgy (176 euró) is ott van a legalacsonyabb lakbérköltségű városok listáján.