Alig néhány megyében és a fővárosban zajlik minden a romániai ingatlanpiacon

Az elmúlt évben majdnem 628 ezer ingatlanpiaci tranzakciót jegyeztek Romániában, ennek a számnak majdnem ötödét Bukarest és Ilfov adta. Míg a lakás és egyéb ingatlanügyletek száma jellemzően a fejlettebb, gazdasági szempontból jobban teljesítő megyékben volt magasabb, addig a szegényebb, illetve az egyéb gazdasági számokat illetően is rosszabb helyzetben levő megyékben a tranzakciók száma jelentősen elmaradt az éllovasokétól – derül ki a Földhivatali és Ingatlannyilvántartási Hivatal (ANCPI) által közzétett statisztikákból.

A hatóság adatai szerint Bukarestben az elmúlt évben 82 477 ingatlan (lakás, ház vagy terület) adás-vételt regisztráltak, a második helyen Kolozs megye állt 43 774 tranzakcióval, Ilfov megye a harmadik volt 41 887 tranzakcióval. A negyedik helyen Temes (35 068), az ötödik Iași (31 357), a hatodik pedig Brassó megye volt 28 406 ingatlanpiaci tranzakcióval.

Ha a sereghajtók listáját nézzük, akkor rettentően nagy különbségek tűnnek fel az ingatlanpiaci tranzakciókat illetően a romániai megyék között. Krassó-Szörény megyében alig 3 615, Szilágy megyében 3 920, Teleorman megyében 4 470, Kovászna megyében pedig 4 529 tranzakciót kötöttek az elmúlt évben az ANCPI adatai szerint.

És ahogyan a tranzakciók számában is jelentős különbséget lehet felfedezni az elmúlt egy éves adatokban, úgy jellemzően az ingatlanok, főként lakások és házak megvásárlásánál használt jelzálogok számában is óriási különbségek vannak az ország különböző megyéi között. A jelzálog egy olyan szerződést biztosító kötelezettség, amelyet a jelzáloghitel felvételénél a pénzintézetek bejegyeztetnek a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra a területileg illetékes föld- és ingatlannyilvántartási hivatalnál. Az ANCPI így birtokában van azoknak az adatoknak is, hogy számszerint hány jelzálogot kötöttek az ország különböző megyéiben, amelyet a következő ábrán foglaltunk össze:

Az adatok szerint az elmúlt évben összesen majdnem 255 ezer jelzálogot kötöttek országszerte. Érdekesség, hogy amennyiben a jelzálogok számát a tranzakciók számához hasonlítjuk, azt a következtetést vonhatjuk le, hogy a fővárosban és az ország nagy regionális központjait magukba foglaló megyékben jóval magasabb arányban finanszírozták az ingatlanvásárlásokat ilyen típusú kötelezettségvállalással. Ennek több magyarázata is lehet, de valószínűleg a nagyobb városokra jellemző magasabb átlagkereset és az ingatlanok magas ára is közrejátszik abban, hogy a jelzálog alapú hitelszerződéssel való ingatlanvásárlás volt a jellemzőbb.

Ami a konkrét számokat illeti, Bukarestban 51 082, Ilfov megyében 18 043, Kolozs megyében 16 621, Temes megyében 15 683, Constanța megyében 12 565, Brassó és Iași megyékben több, mint 11 ezer jelzálogot kötöttek. Az elmúlt években növekedési pólusoknak számító megyék után aztán itt is, akárcsak a tranzakciók számánál, szintén elég nagy szakadék van. Míg a hatodiknak számító Brassó megyében 11 ezer jelzálog került bejelentésre, addig a 9-11. helyen levő, és a gazdasági erejüket tekintve általában azért nem lesajnált Szeben, Arad és Prahova megyékben közel feleannyi.

Az építkezésekben is őrült nagy a szakadék

A lakáspiac mérete és az ingatlanvásárlásnál bevonható finanszírozási formák használata nyílván jelentősen befolyásolják az ingatlanfejlesztőket is. Azokban a megyékben, ahol nagyobb kereslet mutatkozik az ingatlanok iránt, ott jóval magasabb a megkezdett építkezési munkálatok száma is. Ezt foglalja össze az alábbi ábra is, amelyet az IBC focus nevű építőiparral foglalkozó vállalat készített , és amelynél meg kell jegyezni, hogy nem csupán a lakóingatlanok vagy házak, hanem az egyéb, például ipari építkezési telepeket is számba veszi. Ettől függetlenül a fenti két ábrához hasonlóan jól mutatja, hogy mely megyékben pezség az ingatlanpiac.

Az IBC focus adatai szerint 2017-ben 29 207 építkezés volt folyamatban az országban, amelyek összértéke eléri a 167,67 milliárd lejt. A legtöbb építési telep méretéből és gazdasági jelentőségéből adódóan természetesen a fővárosban volt (2 131), ezen a listán Temes megye a második (1 924), míg Kolozs megye a harmadik (1 751). Építkezések tekintetében jól áll még Bihar (1 422), Iași (1 578) és Constanța (1 042) megye is.

Ha megpróbáljuk a számokat tovább bontani, és például összehasonlítani a megyéket a lakosságszám figyelembe vételével is, akkor szintén az óriási szakadék az, ami elsőre szembetűnő. A 2011-es népszámlálási adatok szerint 691 ezer lakosú Kolozs megyében 2017-ben ezerrel volt több építési telep, mint az 540 ezres Maros megyében. De nem áll jól a két székely megye sem, Hargitában 457, Kovászna megyében mindössze 207 építkezési munkálatról számol be az IBC focus tanulmánya.

Az IBC focus tanulmánya egyébként szakértőket is megszólaltat azzal kapcsolatban, hogy milyennek látják az építkezési szektor várható teljesítményét 2018-ban. A megkérdezett szakemberek több mint felének az volt a véleménye, hogy a 2017-re jellemző növedés idén tovább fog folytatódni, és mindössze 18%-uk látta úgy, hogy 2018-ban csökkenés várható az építkezések számát illetően. 39%-a a szekértőknek pedig úgy vélekedett, hogy nem lesz jelentős változás az építőiparban.

Nagy keletje volt tavaly az építkezésre hasznosítható területeknek

Egy másik tanulmány szerint, amelyet a Colliers International készített és az Adevărul szemlézett , az elmúlt évben jelentősen nőtt 2016-hoz viszonyítva az olyan tranzakciók száma, amely részeként lakóingatlanok építésére alkalmas területeket, telkeket vásároltak beruházók. A tanácsadó cég adatai szerint a tavaly 350 millió euróra becsült területvásárlási piac több mint a fele Bukaresthez köthető. És az a statisztika is megintcsak az építkezési szektor különböző régiókban tapaszthalható nagy eltéréseire hívja fel a figyelmet, hogy a bukaresti ingatlanberuházások értékének legalább 50%-át a hasznosítható terület megvásárlásának költsége adja a Colliers szerint, tehát a területek magas ára sem feltétlen készteti az építőket arra, hogy az alacsonyabb árak miatt más városokba költöztessék a projektjeiket.

A Colliers elemzése szerint egyébként a területek ára az elmúlt évben 2016-hoz hasonlóan olyan 10-15%-os növekedést mutatott azokban a régiókban, ahol nagyobb kereslet mutatkozik rájuk. A legnagyobb értékbeni növekedés az elmúlt évben is Észak-Bukarestben, és Bukarest belvárosában, valamint Kolozsváron, Iașiban, Temesváron és Brassóban volt, ahol az irodaházak iránti elmúlt időszakban megnövekedett igény is jelentősen feltornászta az árakat.

A Colliers jelentése az Európai Bizottság közvélemény-kutatását is idézi, amely szerint a válság óta nem akartak ennyien lakást venni Romániában, mint az elmúlt évben. Arra is kitérnek, hogy a magas hozamok miatt egyre több befektető próbálkozik ingatlanépítéssel, hiszen a lakások árai csúcson vannak, és az építkezések befejezését követően a piaci várakozások szerint szép nyereséggel lehet rajtuk továbbadni. A befektetőket azonban elsősorban továbbra is a fejlődő nagyvárosok érdeklik, számos olyan megye van Romániában, amelyekben ingatanpiaci szempontból nem sok minden történik mostanában.