Nálunk is megdöbbentően sokan élnek emberhez méltatlan lakásokban. Milyen megoldások léteznek?

Az Európai Unióban Romániában, majd „holtversenyben” Magyarországon és Lettországban él a legtöbb ember kirívóan rossz lakhatási körülmények között. Mindkét országban különösen a bérlakásban élő háztartások tudják egyre kevésbé megfizetni lakhatásukat. Mindeközben szociális bérlakások alig léteznek.Első cikkünkbena hatósági lakbérfék hatásait vizsgáltuk. A második részben a lakhatási válság lehetséges megoldásainak járunk utána.Romániában és Magyarországon kialakult lakhatási válság talán a legsúlyosabb szociális probléma, ami az egyre több szakértői anyag, civil kezdeményezés és tiltakozás ellenére a politika szintjén alig vagy nem jelenik meg (sőt, egyes szakpolitikai intézkedések csak mélyítik a válságot). Mindkét országban a lakosság jelentős része él egészségtelen, emberhez méltatlan otthonokban, és/vagy a munkalehetőségektől, szociális, oktatási és egészségügyi szolgáltatásoktól elszigetelten, akár a hajléktalanná válástól közvetlenül fenyegetetten, és minderre jövedelme egyre nagyobb részét kénytelen kiadni.

Mindkét országban torz a lakhatási struktúra, az otthonok többsége saját tulajdonú, legális, szabályozott bérlakás-szektor szinte nem létezik, és elhanyagolgató a szociális bérlakások szerepe. A lakhatás az egyik legalapvetőbb jóléti kérdés, önmagán jóval túlmutató jelentősége van. Ha például a szegényebb háztartások olyan településekre kénytelenek költözni, ahol nincs munkalehetőség, nincsenek közösségi, egészségügyi szolgáltatások, nincs rendes oktatás, vagy ilyenekről nem tudnak elköltözni, akkor helyzetük nem fog változni, hiszen egyetlen tőkéjük, vagyis lakásuk eladása nem fedezné egy másik otthon vásárlásának és a költözés költségeit. A rosszul fűthető, sötét, nedves, túlzsúfolt otthonok súlyos egészségügyi következményekkel járnak az ott lakókra.

Kelet-európai sajátosságok

Ahogy arra Hegedüs József , az urbanisztikával és lakhatással foglalkozó Városkutatás Kft. kutatóintézet igazgatója, a budapesti Corvinus Egyetem oktatója, és Horváth Vera a Városkutatás Kft. kutatója közös, készülőben lévő tanulmányukban rámutatnak, a volt kommunista közép- és kelet-európai országokban a demokratikus és gazdasági átmenet különbségei ellenére a lakás szektor nagyon is hasonló módon alakult át: az állami tulajdonban lévő építőipari és építőanyagipari szektort, csakúgy mint a bankokat privatizálták, a közösségi tulajdonú lakás szektort decentralizálták, az önkormányzatokhoz rendelték, és a korábban állami feladatnak számító lakhatást túlnyomó részt privatizálták. Az államszocializmus évtizedei alatt államilag erősen támogatott, mesterségesen olcsó – és sok esetben erősen leromlott állagú – állami bérlakás állományt úgy helyezték az önkormányzatok alá, hogy forrásokat nem biztosítottak hozzá, amelyek így elkezdték privatizálni lakásaikat amilyen gyorsan csak a törvények engedték. A tanulmány megállapítja, hogy a privatizáció sebességének és más, akár jelentős különbségek ellenére (például, hogy visszaadtak-e és milyen mértékben államosított lakóépületeket, lakásokat eredeti tulajdonosaiknak) a végeredmény egész Közép és Kelet-Európában rendkívül hasonló: a saját tulajdonú otthonban lakók aránya nagyon magas, és a szociális bérlakás-szektor elhanyagolható mértékű. Míg a 2004-es bővítés előtti 15 EU tagállamban a lakosság 68,5 százaléka lakik saját tulajdonú otthonban, addig ez a volt kommunista EU tagállamokban Szlovéniát kivéve mindenhol 80 százalék feletti (ahol szintén jóval magasabb, 76,6 százalék). Az EU-ban Romániában laknak a legtöbben saját otthonban, a lakosság 95,6 százaléka (1990-ben még 67,7 százalékos volt ez az arány). Magyarország a maga 89,6 százalékos arányával Szlovákia után (90,5) a harmadik. Szintén mindegyik országra jellemző a bérlakás szektor alulfejlettsége, írják a kutatók. Ennek nemcsak a saját tulajdonú otthonban lakók magas aránya az oka. Különösen a nagyvárosokban a hivatalos statisztikák adatainál jóval többen laknak bérlakásban. A magánbérlakás-szektor nagy része azonban „fekete”, vagyis a bérbeadó adóelkerülési célból nem jelenti sehol, hogy lakását bérbe adja. Szintén közös jellemző az intézményi bérbeadók – szövetkezetek, ingatlankezelő cégek, stb. – hiánya, a „háziurak” túlnyomó többsége magánszemély. Emellett a magánbérlakás-szektor rendkívül instabil. A tisztázatlan jogi státusz, a szerződések hiánya, a vitás helyzetek jogi úton való rendezésének és kikényszeríthetőségének lassúsága vagy egyenesen lehetetlensége, az árak önkényes emelése, a jellemzően rövid, általában egy éves bérleti szerződések vagy megállapodások mind a bérlők, mind a bérbeadók számára a legrosszabb helyzetet teremtik. A bérlők, különösen a szegényebbek, akik más lakhatási formákból kiszorultak (és ők teszik ki a bérlők jelentős részét), rendkívül kiszolgáltatott helyzetben vannak, lakhatásuk bizonytalan, nem tudják, meddig maradhatnak és mennyit kell jellemzően egy éves szerződésük lejárása után fizetniük. A bérbeadó számára sem áll rendelkezésre semmilyen intézményes megoldás arra, hogy a bérlő anyagi helyzetét ellenőrizze, nem tisztázott az sem, hogy a lakásban keletkező károkat, szükséges felújításokat kinek kell állnia, és az esetleg nem fizető bérlő gyakran évekig is a lakásban maradhat. A kockázatok miatt mind a bérlők, mind a bérbeadók csak rövid távú megállapodásokban érdekeltek.

Megdöbbentő lakhatási szegénység Magyarországon és Romániában

A kialakult lakhatási struktúrát konzerváló, a lakhatásban elsősorban az építőipar és a vagyonos rétegeknek kedvező öröklakás építést és vásárlást ösztönző politika képtelen kezelni az egyre súlyosabb lakhatási válságot. Márpedig a lakhatási szegénység mindkét országban megdöbbentő mértékű.Az EU jövedelmi és életkörülményeket felmérő statisztikai adatai szerint (EU-SILC adatbázis) 2015-ben Romániában a lakosság 19,8 százaléka élt súlyos lakhatási szegénységben, Magyarországon és Lettországban 15,5 százaléka, Bulgáriában pedig 11,4 százaléka. Összehasonlításképpen az EU egészében (28 tagállam) a lakosság mindössze 4,9 százaléka él kirívóan rossz lakhatási körülmények között. A világ legnagyobb lakhatási szegénység ellen küzdő civil szervezete, a Habitat for Humanity romániai szervezetének adatai alapján az országban 1 millió embernek nincs folyóvize, fűtése vagy illemhelye, a romániai lakosság 41,2 százalékának nincs hozzáférése fürdőszobához vagy zuhanyzóhoz, 55,3 százaléknak túlzsúfolt az otthona, és 28,6 százaléka lakik súlyosan leromlott állagú épületben. Egy 2010-es tanulmány szerint Romániában összességben mintegy 2,5 millió lakás, ház szorul jelentős felújításra. Az épületállomány jelentős része már építésekor rossz minőségű volt, és évtizedek óta nem történt még csak állagmegőrzés sem. Magyarországon sem sokkal jobb a helyzet. A Habitat for Humanity Magyarország adatai alapján a lakosság közel felének túlzsúfolt az otthona, a gyerekek kétharmada penészes és nedves otthonokban él, és közel 200 ezer gyerek nő fel fürdőszoba nélkül.

A lakhatási szegénység különösen a társadalom legalsó jövedelmi ötödébe tartozókat érinti. A legfejlettebb ipari államokat tömörítő államközi klub, és egyben a világ egyik legnagyobb szakpolitikai és statisztikai intézete, az OECD az EU-SILC adatokra alapozott számításai alapján Romániában a legszegényebbek 95, míg Magyarországon 85 százaléka szenved a lakhatási szegénység valamelyik formájától. Eközben egyre többeknek jelent egyre elviselhetetlenebb anyagi terhet a lakhatás. Az EU-ban messze Görögországban érint ez a legtöbb embert. A dél-európai országban 2015-ben a háztartások 40 százaléka költötte el az adózás és elvonások után rendelkezésre álló, egy főre jutó jövedelmének ( bővebben itt ) több mint 40 százalékát lakhatásra. Az EU átlag ugyanekkor 11,3 százalék volt. Románia olyan országokkal együtt, mint Németország és Dánia az EU átlag felett van. A romániai háztartások 15,5 százaléka költi jövedelme több mint 40 százalékát lakhatásra. Magyarországon ez az arány 8,5 százalék, vagyis 840 ezer embernek jelent súlyos terhet lakhatásának kifizetése. A túlzott lakhatási költségek mindkét országban leginkább a piaci alapon bérlőket, és a hitelre lakást vásárlókat érintik.

Lehetséges megoldások

A Városkutató Kft. kutatói (Hegedüs József, Horváth Vera, és Somogyi Eszter ) a magyarországi magánbérlakás-szektor lehetséges reformjáról írt tavaly megjelent tanulmányukban a szociális lakásügynökség (SZOL) modell meghonosítása mellett érvelnek. Először a már meglévő jelenleg üresen álló vagy feketén kiadott lakások bevonásában gondolkodnak. A SZOL modellel megoszlana a kockázat a bérlő és a tulajdonos, valamint a SZOL szervezet között. A központi támogatások a SZOL modellben három alapvető elemből állnak: adókedvezmény a tulajdonosnak (ami csökkenti a magánbérlakás-szektor pénzügyi hátrányait), egy jövedelemfüggő lakbértámogatásból, és egy kockázati alapból. Hosszú távon azonban olyan szociális lakásvállalatok létrehozását is szükségesnek tartják, amelyek közösségi bérlakások vásárlásával és építésével is foglalkoznának, mert a meglévő magánbérlakásállomány bevonása nem elegendő. A Habitat for Humanity Magyarország 2017 áprilisában indította el #feketelakas kampányát egy megfizethető és megfelelően szabályozott magán- és szociális bérlakás-szektorért. A szervezet szerint a súlyos lakhatási problémákat a jelenlegi saját lakás vásárlást ösztönző támogatásokkal aligha lehet megoldani, mivel ezek csak a vagyonosabb rétegek számára elérhetők. Ehhez olyan lakáspolitikára van szükség, amely egyrészt megfelelően szabályozza a piaci alapú bérbeadást, másrészt egy jelentős szociális bérlakás-szektort hoz létre. A Habitat for Humanity Magyarország a kampány során egy átfogó felmérést készített a magánbérlakás-szektor magyarországi helyzetéről. Az ebből készült tanulmánykötetet, amely külföldi példákkal is alátámasztja a szervezet megoldási javaslatait, kedden délután mutatják be a Fuga Budapesti Építészeti Központban. A Transindex már előző héten megkapta a tanulmánykötet, és a kötet szerkesztőjével, Kováts Bencé vel, a Habitat kutatójával, a budapesti Corvinus Egyetem szociológia doktori iskolájának hallgatójával is beszéltünk felmérésük tapasztalatairól. A Habitat javaslatai a romániai magán- és közösségi bérlakás szektor helyzetének rendezésére is megfontolandók.A Habitat is alapvető fontosságúnak tartja a meglévő lakásállomány bevonását mind egy legális magánbérlakás-, mind egy jelentős szociális bérlakás-szektor kialakításához. Mindazonáltal a Habitat javaslata is inkább adókedvezményekkel és célzott támogatásokkal ösztönözné a cél elérését például hatósági kontroll helyett. „A minden bérlakásra kötelező lakbérszabályozás bevezetése helyett előbb meg kell próbálni ennél puhább eszközökkel hatni a bérlakáspiacra” – hangsúlyozta Kováts. Szerinte az egyik legfőbb probléma, hogy a hosszú és a rövid távú, valamint az olcsó és drága lakások bérbeadása Magyarországon ugyanolyan adózási feltételek mellett valósul meg. A lakbéremelkedéssel leginkább sújtott nagyvárosokban olyan lakbérszinteket kell meghatározni, amelyek alatt a bérbeadás alacsonyabb kulccsal adózik, és hosszú távú kiadás esetén akár adómentes is lehet – tette hozzá. Olaszországban egy ilyen rendszer működik, méghozzá sikeresen.

A Habitat javaslata szerint nagyon fontos világosan szabályozni a lakásszerződéseket is. Egyrészt nem lehet úgy tenni, mintha a bérbeadó és a bérlő egyenlő felek lennének, tehát a bérlők jogait nagyon pontosan meg kell határozni. Fontos lenne például, hogy a kiadó a bérleti szerződést csak a bérlőnél hosszabb határidő mellett tudja felmondani, mint például Németországban. Másrészt a bérbeadóknak is világos jogi garanciákra van szükségük, a szankcióknak kikényszeríthetőknek kell lenniük. Szükség van a vitás ügyek gyors és a felekre nézve kötelező rendezésére szakosodott testületek felállítására, mert a bírósági eljárások rendkívül költségesek a jellemzően kis összegű viták rendezéséhez, valamint évekig elhúzódnak. Írországban például a Lakásbérleti Bizottság a mediációs eljárások 95 százalékát telefonon folytatja le, és ezek 75 százalékában megállapodás is születik. A viták rendezésének átlagos időtartama 2008 és 2015 között több mint egy évről 4 hónapra esett vissza. A Habitat a szociális bérlakás-szektort az önkormányzatoktól nonprofit lakáskezelő társaságokhoz helyezné át. Kováts szerint bár elméletileg az önkormányzatokat is érdekeltté lehetne tenni a szociális bérlakások állományának növelésében, a tapasztalatok (2000-es önkormányzati lakásépítést ösztönző állami program) azt mutatják, hogy az önkormányzatok túlnyomó többsége nem ösztönözhető arra, hogy a szociális lakásállományát növelje és aktívabb legyen a szociális lakásbérbeadásban. Külföldi, például holland mintára inkább ezért az önkormányzatoktól függetlenül működő nonprofit lakáskezelő szervezeteket kell támogatni. Ezek, sorolja Kováts, erős társadalmi misszióval rendelkeznek, hatékonyabban tudják kezelni a lakhatási problémákat, elérni a rászoruló célcsoportot, mint az önkormányzatok nagy többsége. A nonprofit lakáskezelő társaságoknak kamatmentes hiteleket, építkezéseikhez építési telkeket, és normatív támogatásokat kell biztosítani. Mindenképpen tisztázni kell működési feltételeiket is: rögzíteni kell a nonprofit működés feltételeit, a szociálisan kiadott lakásállomány arányát, és a lakáshoz jutás objektív feltételeit. Továbbá a támogatások mértékében különbséget kell tenni abban, hogy egy szervezet lakásait mekkora arányban adja ki rászorulóknak.A bukaresti parlamentben RMDSZ-es képviselők az önkormányzati szociális bérlakás kiadás rendszerén változtatnának. Csoma Botond , parlamenti képviselő, volt kolozsvári önkormányzati képviselő a Transindexnek elmondta, hogy javaslatuk az önkormányzatokat arra ösztönözné, hogy a lakások kiadásánál a szociális szempontokat a jelenleginél hangsúlyosabban kelljen figyelembe venniük. Jelenleg ugyanis például minél képzettebb egy jelentkező, annál nagyobb az esélye önkormányzati lakáshoz jutnia. A pontrendszerben egy képzetlenebb embernek szinte semmi esélye egy egyetemi végzettségűvel szemben attól függetlenül, hogy melyikük szorulna inkább a piaci árnál alacsonyabb lakásbérlésre. A már említett, a romániai bérlakás-szektorról szóló 2010-es tanulmányban idézett 2002-es adatok szerint azonban a romániai lakásállomány csupán 3 százaléka önkormányzati tulajdonú. Kérdés tehát, hogy az önkormányzati lakáskiadás feltételrendszerének megváltoztatása mekkora hatással lehet a bérlakás-szektorra. Ráadásul Romániában nagyon nagy az aránya a családi házaknak: az összes otthon 55,7 százaléka ide tartozik, a társasházi lakások aránya csupán 39,2 százalék. Csoma is elmondta, hogy Romániában a falusi lakosság aránya például még mindig 40 százalék feletti, ami magyarázhatja ezeket az arányokat (összehasonlításképp a Világbank adatai szerint Magyarországon a falusi lakosság aránya 28 százalék). Romániában a 2000-es évek lakásépítési fellendülésének ellenére nagyon kevés bérlakás épült. Magyarországon is jellemzően eladásra építenek társasházakat. Egy a bérlakás-szektor egészét érintő és a lakhatási politikát alapjaiban átgondoló politikai változás nélkül azonban egyik országban sem várható érdemi változás.