Idén megújul az Első lakás program. Mik a legfontosabb változások?

A kormány hétfőn este döntött arról, hogy a tavalyihoz hasonló értékű, 2,67 milliárd lejes garanciakeretet hagy jóvá a fiatalok lakásvásárlását ösztönző Első lakás programra. A 2009 óta működő, és az építőipar egyik motorjának számító kedvezményes jelzáloghitel-program részeként az állam továbbra is a hitelfedezet jelentős részének az átvállalásával segíti a fiatalok lakáshoz jutását, és abban sem változott, hogy a hitelt továbbra is kizárólag olyan személyek kaphatják meg, akik először vásárolnak lakást.Változtattak viszont a program feltételein. Mivel a kormány szerint elsősorban az új építésű lakások vásárlását kellene ösztönözni, a jogszabályt úgy módosították, hogy az új építésű lakások esetén az állam nagyobb arányban vállal garanciát a felvett ingatlanhitelek értékére. A program 2017-es kiírása szerint új építésű lakásokra legtöbb 66 500 eurós ingatlanhitelt lehet felvenni 50%-os állami garanciavállalás mellett, míg a régi lakásokra felvehető hitelek értékének 57 ezer euró a felső határa 40%-os állami garancia mellett.

Mi változott?

Elsősorban az Első lakás program új alkalmazási módszertana fogja érinteni azokat a lakásvásárlókat, akik programban felvett kedvezményes hitellel vásárolnának ingatlant maguknak. Az elfogadott jogszabály szerint ugyanis 50%-os állami garanciát csak azokra az ingatlanokra vállal az állam, amelyek a lakáscélú ingatlanok kategóriájába sorolhatóak, és a hitelkérelem benyújtását megelőzően legtöbb öt évvel kerültek átadásra. Szintén az új építésű lakások kategóriájába sorolhatóak, így szintén 50%-os hitelgaranciát vállal az állam azokra a lakóingatlanokra is, amelyek nem új építésűek, viszont a programban lakásvásárlásra benyújtott hitelkérelem leadását megelőzően legtöbb 5 évvel estek át olyan átalakítási munkálatokon, amelyek az épület megerősítését, illetve a földrengésekkel kapcsolatos kockázatok csökkentését célozzák. Fontos részlet lehet majd a hitelfelvevőknek, hogy a program módszertana szerint az új építésű lakások kategorizálásánál fontos 5 éves periódus nem a munkálatok befejezésétől számítódik, hanem a munkálatok átvételétől. Másik fontos változás, hogy a kormány közleménye szerint a túlzott bürokrácia elkerülése érdekében a kis- és középvállalkozásoknak létrehozott országos garanciaalap (FNGCIMM) hatáskörébe kerül az úgynevezett jelzálogmentesítésről szóló, illetve az ingatlanok eladásának megtiltását feloldó okiratok kiállítása.

Klasszikus jelzáloghitel vagy Első lakás program? Miért is olyan sikeres az állami garanciás lakáshitel?

Az alacsony előleg képezi a hitelprogram legfőbb vonzerejét, az első lakásukat vásárlók ugyanis 5 százalékos előleg befizetésével vehetnek fel maximum 30 éves futamidejű kedvezményes jelzáloghitelt a programban résztvevő bankoktól. A klasszikus, lejben felvett jelzáloghitelek esetében viszont az előleg értéke akár 15-25% körül is alakulhat banktól függően, ami egy 60 ezer euróba kerülő ingatlan esetében akár 9-15 ezer euró is lehet szemben azzal a 3 ezer eurós előleggel, amit ugyanazért a lakásért az Első lakás programban fizetne ki a vásárló.Az Első lakás programnak viszont megmaradt több rejtett költsége is. Ilyen például az is, hogy a hitelfelvevőnek három törlesztőrészletnek megfelelő összeget kell betétként elhelyeznie a hitelfelvétellel párhuzamosan. A betéthez, amelyért a bank még betéti kamatot sem fizet, a hitelfelvevő csupán az ingatlanhitel legtöbb esetben 30 éves futamidejének lejárta után juthat hozzá, ami így azért egy elég borsos költségnek számít. Egy 300 ezer lejes hitel esetében például a három havi törlesztőrészlet elérheti akár a 4 200 lejt is, ami számottevően csökkenti az Első lakás program pénzügyi előnyeit.Bizonyos értelemben rejtett költségnek lehet tekinteni a hitelkérelem elbírálásának idejét is az Első lakás program esetében. Míg egy klasszikus jelzáloghitelnél az elbírálás körülbelül három hetet vesz igénybe, addig az állami garanciás programnál akár 45-60 napig is eltarthat a lakásvásárláshoz szükséges pénz odaítélése. Ez azért van, mert az Első lakás programnál a bank mellett az állami garanciaalapnak is jóvá kell hagynia a hitelkérelmet. Azt is meg kell jegyezni, hogy a dosszié (amely az Első lakás program esetében jóval több iratot tartalmaz, mint egy hagyományos jelzáloghitelnél) nem megfelelő összeállítása még ezt a közel két hónapos elbírálási időt is jelentősen kitolhatja. Amit még az Első lakás programon gondolkodóknak érdemes számba venniük, azok a lakás eladásával illetve bérbeadásával kapcsolatos kötöttségek. Első lakás programmal vásárolt lakóingatlant ugyanis a vásárlás pillanatától számított 5 éven belül nem szabad eladni, illetve bérbe adni sem. Emellett továbbra is élni fog az a feltétel, hogy hitelgaranciát csak azoknak a lakásvásárlóknak az esetében vállal az állam, akiknek a tulajdonában nincs egy 50 négyzetméternél nagyobb lakóingatlan.