A parlament kinyírta a székelyföldi hitelezést

A bankszektor, az építőipar és a nemzetközi szakmai szervezetek heves ellenzése ellenére, és mindenféle előzetes hatástanulmány nélkül a képviselőház áprilisban nagy többséggel fogadta el a törlesztés helyetti átadás törvényét. A médiában gyakran hitelcserének nevezett jogszabály végső formájában végül nem vonatkozik az Első lakás programban felvett hitelekre, de lehetővé teszi a jelzáloghiteleseknek, hogy adósságuk teljes visszafizetése helyett átadják a bankoknak a hitelbiztosítékban megjelölt ingatlant.A jogszabályt kidolgozó PNL-s képviselő, Daniel Zamfir szerint a bajba jutott ügyfeleket segítő szociális intézkedés született, amely sokaknak segít kikerülni az adósságcsapdából. A szakmai szervezetek szerint viszont a parlament kisszámú bajba jutott ügyfél miatt gyakorlatilag társadalmi szintű problémákat fog előidézni, és nehéz helyzetbe sodorja a hitelfelvevőket. A bankszövetség még a törvény elfogadása előtt közleményben figyelmeztetett arra, hogy a törvény elfogadása után:

• jelentősen növekedni fog a jelzáloghiteleknél a bankok által kért önrész mértéke (ez a folyamat egyébként már gyakorlatilag végbe is ment),
• teljesen hazavágja a román gazdaság fejlődése szempontjából kulcsfontosságú építőipart,
• jelentősen sérülni fog a romániai hitelintézetek pénzmultiplikátor szerepének hatékonysága,
• és a társadalom sokkal nagyobb veszteségeket lesz kénytelen elviselni, mint a bankok.

A parlament rábólintott, hogy a bankok még inkább növeljék a társadalmi egyenlőtlenséget

Még a jogszabály elfogadása előtt a szakértők és a jegybank is arra figyelmeztetett, hogy a törlesztés helyetti átadás törvényének egyik legsúlyosabb következménye az lesz, hogy a társadalmi egyenlőtlenség szempontjából még inkább kettészakad az ország. Azt vetítették előre, hogy a bankok a romló hitelezési feltételek miatt a gazdagabb megyékre fognak koncentrálni, és főként olyan nagyvárosokba helyezik át a hitelezési tevékenységüket, ahol pezseg az ingatlanpiac. A nagyvárosokban ugyanis, ha a hiteles az ingatlan banknak való átadása mellett is dönt, azt a bank még jó áron, viszonylag gyorsan tudja értékesíteni. Az elmaradottabb megyékben viszont nem ez a helyzet, ott gyakran évekig is eltart a lakások eladása, a bank pedig azt kockáztatja, hogy a lakás a nyakán marad. Ezért is várható, hogy a bankok racionális döntést fognak hozni, és főként a gazdagabb régióknak fognak finanszírozást nyújtani.

A Román Nemzeti Bank (BNR) legfrisebb adatai a szakértők véleményével összhangban nagyon súlyos képet festenek arról, hogy miként alakult az elmúlt egy évben a bankok lejhitelezési tevékenysége. A központi bank által közölt információk szerint 2015 májusa és 2016 májusa között mintegy 19,3%-kal növekedett a lejhitelezés Romániában. A lejhitelezés a legmagasabb szintet Bukarestben és Ilfov megyében (40,1 milliárd lej, 24,8%-os növekedés az előző év azonos hónapjához viszonyítva), Kolozs (5,8 milliárd lej, 30,4%), Konstanca (4,9 milliárd lej, 23,6%), Temes (4,8 milliárd lej, 29%) és Brassó (4 milliárd lej, 12,9%) megyékben érte el májusban. Sokkoló adat, de az imént felsorolt öt megyében és a fővárosban történik a hazai bankok lejhitelezési tevékenységének több mint 50%-a, erre a Bancherul.ro itt olvasható elemzése mutat rá. A megyék listájának végén kullog csupán Hargita és Kovászna megye is, előbbiben mindössze 739 millió lej, utóbbi esetében mindössze 609 millió lej volt az új hitelek értéke. Hogy a megyék közti ilyen mértékű különbség kialakulásában mennyire van benne a nemrég elfogadott hitelcsere törvény, arról egyelőre túl korai lenne következtetéseket levonni. Az viszont szinte biztosra vehető, hogy az alábbi ábra által is felvázolt tendenciát a parlament által nagy többséggel, és a teljes RMDSZ-frakció támogatásával elfogadott hitelcsere törvény még inkább erősíteni fogja.

Tovább súlyosbítja a képet, hogy a központi bank áprilisi adatai szerint 2016 első négy hónapjában még annak ellenére is magasabb volt a magánszemélyek által felvett rendes jelzáloghitelek aránya, hogy a hitelcsere törvénybe végül be nem kerülő Első lakás programmal mindössze 5%-os önrész mellett lehet lakáshitelt felvenni, szemben a lakáshiteleknél átlagosan kért 15%-os önrésszel. A Bancherul.ro egy másik elemzése itt arra hívja fel a figyelmet, hogy bár sokan a hitelcsere törvény mérsékelt hatásaira számítottak, mégis jelentős hitelmennyiséget érint a heves vitákat kiváltó jogszabály.

Októbertől komoly növekedésre lehet számítani a lakbérekben is

De nem csupán a hitelezési trendekben lesz nyomon követhető a jogszabály negatív hatása. Ioan Bejan , a Romániai Lakástulajdonosok Patronátusának vezetője még májusban nyilatkozta , hogy a fizetés helyetti átadás törvényének elfogadása még úgy is az átlagos havi lakbérek növekedéséhez fog vezetni, hogy a jogszabály végül nem vonatkozik az állami garanciás hitelekre. A Capital gazdasági lapnak úgy fogalmazott, hogy a jogszabály jelentősen csökkenti a potenciális lakásvásárlók lehetőségeit, akik a megnövekedett önrész miatt várhatóan a lakásbérlés mellett fognak dönteni, ennek első komolyabb hatása pedig szerinte várhatóan ősszel fog jelentkezni, amikor jellemzően rengetegen keresnek új bérlakást maguknak, és hagyományosan a lakásbérleti szerződések újratárgyalása is ekkor történik.

A szakértő arra számít, hogy ősztől típustól és elhelyezkedéstől függően 10-20 euróval is növekedhet a lakások havi bére. Ebben szerinte nagy szerepe lesz annak is, hogy a lakástulajdonosok egyre inkább tisztában vannak azzal, hogy mennyire nehéz megfelelő bérlakást találni az ingatlanpiacon.

Ráadásul az sem bizots, hogy az Első lakás program megmenekült. Most újabb sok kérdést felvető törvénytervezettel jelentkezik Daniel Zamfir

Daniel Zamfir, a törlesztés helyetti átadás törvényét kidolgozó képviselő már a jogszabály elfogadását követően csalódottságának adott hangot amiatt, hogy a jogszabály nem vonatkozik az Első lakás programban felvett hitelekre is. Ennek ellenére némiképp meglepetést okozott azzal, hogy pár napja egy újabb törvénytervezetet nyújtott be, amellyel véleménye szerint az Első lakás program bajba jutott ügyfeleit is segítené.Mégpedig úgy, hogy a képviselő elképzelése szerint az állami garanciás Első lakás programon keresztül vásárolt lakásokból a hiteleseket nem lehetne kilakoltatni abban az esetben, ha a törleszteni nem tudó adós jelzi, hogy bérlőként maradna a lakásban. A törvénytervezet szerint, ha a bank által kiküldött kényszervégrahajtásra való felszólítás kézhez kapása után 15 napon belül az eladósodott ügyfél jelzi, hogy bérlőként továbbra is az ingatlanban maradna, akkor a kényszervégrehajtást végző adó- és pénzügyi hivatal (ANAF) leállítja a folyamatot, a lakást pedig az Országos Lakásügynökségnek (ANL) értékesíti. Az ügyfél pedig 5 éves bérleti szerződést köthet a lakást tulajdonló állami intézménnyel.

A jogszabálytervezet szerint a lakásügynökségnek kötelessége azon az áron megvásárolni a lakást, amennyi a törlesztésből még hátramaradt. A tervezet azt is pontosítja, hogy a bérleti díjat a kormány évente határozatban állapítaná meg, és arra is lehetőség nyílna, hogy a bajba jutott ügyfél az öt éves bérleti szerződés lejárta után megvásárolja az ingatlant az infláció mértékével kiigazított áron. A tervezetet részletesebben a Krónika is összefoglalta itt .A jogszabálytervezet ugyanakkor számos kérdést felvet, például hogy mennyire sérül a programban a kormány által a bankok felé vállalt állami garancia (az Első lakás program feltételrendszere szerint ugyanis, ha az ügyfél 60 napos elmaradásba kerül az ingatlanhitel törlesztésénél, akkor a bankoknak le lehet hívni az állami garanciát, de kérdés, ez miként zajlana ebben az esetben), illetve, hogy az állam valóban képes lenne-e finanszírozni ezt a feltételezhetően igen jelentős kiadással járó programot. De az a kérdés is felmerülhet, hogy egy hiteles miért döntene amellett, hogy inkább bérelné a lakását, amikor a nagyvárosokban jellemzően legalább annyiba, sőt gyakran még többe is kerül a havi lakbér, mint az esetleges havi törlesztőrészlet. Ebben a tekintetben pedig a Zamfir által javasolt törvénytervezet tulajdonképpen nem az igazi problémát oldja meg, gyakorlatilag csupán egy teljesen értelmetlen tulajdonosváltásra kerül sor. Emellett pedig egy 183 éve mit sem változó problémát vet föl („Mily erkölcsi foganatja lehet az adósok s rossz vagy éppen nem fizetők pártolásának?” – Széchenyi István: Hitel)

Az Első lakás program egy sikersztori. De akkor miért kellene hozzányúlni?

Az Első lakás program 2009 májusában indult, és 2016 májusáig 15 milliárd lej értékben összesen 178 ezer állami garanciát vállalt a kormány. Az állami garanciának is köszönhetően a hitelintézetek rendkívül jó feltételek mellett összesen 29,8 milliárd lej értékű kedvezményes lakáshitelt nyújtottak ez idő alatt, a programot pedig azért is nevezik sikertörténetnek, mert a keretében nyújtott hiteleknek csupán a 0,34%-a nemteljesítő, vagyis bedőlt hitel. A program ebben az évben is rendkívüli érdeklődésnek örvendett, ebben pedig nagy valószínűséggel a törlesztés helyetti átadás törvényének is komoly szerepe volt. A lakásvásárlók ugyanis az önrész mértékének jelentős növekedésétől tartva már az év első 5 hónapjában 13 ezer kedvezményes hitelt vettek fel, ami az előző év azonos időszakához viszonyítva kétszer akkora érdeklődést jelent. A pénzügyminisztérium az állami garancialapot kénytelen volt bővíteni a nagy érdeklődés miatt további 500 millió lejjel, de a Capital szerint az összeg csupán arra volt elegendő, hogy a bankokhoz már leadott hitelkérelmek részesüljenek az állami garanciában, új ügyfeleket nem igazán volt lehetőség kiszolgálni.

Újabb csapástól tartanak az építők?

Hogy az építkezési szektornak mennyire fontos az Első lakás program megmaradása, jól mutatja a Romániai Ingatlanfejlesztők Egyesületének múlt heti közleménye. Ebben valószínűleg a Zamfir által benyújtott törvénytervezetre is reagálva arra hívják fel a figyelmet, hogy amennyiben az Első lakás program esetében is növekedne az önrész mértéke, az valóságos katasztrófát is okozhat a hazai ingatlanszektor számára. Az egyesület közleménye rámutat, az építkezési szektor az elmúlt években nagyon sokat köszönhet az Első lakás programnak, de úgy látják, hogy a szektor amúgy sem túl acélos teljesítményét teljesen alááshatja, ha az ilyen típusú állami garanciás hiteleknél is növekedne az önrész mértéke. Kijelentik, hogy ezt mindenképpen javallott lenne elkerülni.Az építők egyesületénél hangsúlyozzák, ha az állami garanciás programban is nő az ingatlanhitelek önrésze, akkor annak egyértelmű hatásaként tovább fog csökkenni a lakások iránti kereslet. Ez pedig az évek óta ingatlanhiánnyal küzdő romániai piacon rendkívül sok folyó építkezés félbeszakadását, sőt, több építkezési vállalat csődjét, ezzel együtt rengeteg munkahely megszűnését is fogja eredményezni.

„Annak a veszélye is fennáll, hogy a még építesben levő ingatlanokért kifizetett előlegeket is elveszítik a vásárlók, így jelentősen csökkenne az ingatlanpiacba vetett bizalom is. Fontos hangsúlyozni, hogy az Első lakás program módosítása nem csupán az ingatlanpiacot érintheti súlyosan, hiszen a lakásárak csökkenése minden ingatlantulajdonost érinteni fog” – áll a közleményben. Az egyesület ezért azt javasolja, hogy az Első lakás program esetében eszközölt változtatásokat legalább 12 hónappal az alkalmazást megelőzően közöljék a hatóságok, így ugyanis az építkezési szektor szereplőinek, illetve az ingatlanvásárlást tervezőknek is lenne lehetőségük az aktuális, akár romló piaci feltételekhez is alkalmazkodni.

Az építkezési szektor teljesítményéről kérdezd a cementgyártókat

2015-ben a bruttó hazai össztermékhez (GDP) körülbelül 53 milliárd lejjel járult hozzá az építkezési szektor. Utoljára a válságot megelőzően volt ilyen mértékű a terület hozzájárulása a gazdasághoz. Az iparág teljesítményét mindig mérvadóan mutató cementgyártók az elmúlt évben 10,8%-os növekedést könyveltek el 2014-hez viszonyítva, idén viszont csupán 4-5%-ra csökkentették az üzleti forgalmuk bővülését illető kilátásokat . Úgy vélekednek, hogy az infrastrukturális beruházások leállása mellett nem csupán a törlesztés helyetti átadás törvényének elfogadása, hanem a jogszabályt övező bizonytalanság is rendkívül visszafogta az építkezési szektort. A Cementipari Munkaadói Szövetség (CIROM) szerint a piaci események is azt igazolják, hogy az építtetők a lakásépítési projektek helyett mára sokkal inkább egyéb építkezési projektekre koncentrálnak. Annak ellenére is, hogy lakóingatlanokból komoly hiány van Romániában.