Így a fiatalok bérlakásban fognak megöregedni

Két eseménytől volt hangos múlt héten a hazai gazdasági sajtó: az első, hogy a Raiffeisen Bank jelentősen növelte az ingatlanhiteleiknél meghatározott előleg mértékét (lejben 35%-ra, euróban 40%-ra), a másik, hogy az Alpha Bank – bár erről még hivatalosan nem nyilatkoztak – törölte weboldaláról az Első Lakás programos ajánlatát. A két hitelintézet intézkedése nagy valószínűséggel nyomásgyakorlás, és összefüggésben van azzal, hogy a parlament ezen a héten tárgyalja újra a decemberben elfogadott, de Johannis által megfontolásra visszaküldött törlesztés helyetti teljesítés törvényét.

A törvénytervezet ugyanis lehetővé tenné a jelzáloghitelesek számára, hogy az adósságuk teljes visszafizetése helyett átadják a bankoknak a garanciaként megjelölt ingatlant. S bár a jogszabály elsősorban a jelentős értékvesztésen átesett, vagy a svájci frankban vásárolt ingatlanok tulajdonosainak nyújtana segítséget, ha a törvényt a jelenlegi formájában fogadják el, az a feje tetejére állíthatja az egész bankszektort.Az elemzők attól tartanak, hogy a két hitelintézethez újabbak fognak csatlakozni, az új jogszabály pedig nem csak az Első Lakás programot fogja ellehetetleníteni, hanem az ingatlanvásárlásra nyújtott hitelekínálat feltételeinek szigorodásával az egész ingatlanszektort csökkenő pályára állíthatja. Négy romániai fiókkal is rendelkező nemzetközi bankcsoport vezérigazgatója még december elsején levélben figyelmeztette Klaus Johannis államfőt, hogy a törvény elfogadása súlyos gazdasági következményekkel járhat, és jelenlegi formájában kártérítési perekre is kényszerítheti a Romániában működő pénzintézeteket.

A törvénytervezetről már régóta folyik a vita, és ha a hitelintézetek – a Raiffeisen Bankot leszámítva – egyelőre meglepően visszafogottan is nyilvánulnak meg a kérdésben, alapvetően két álláspont látszik kirajzolódni:

1. Ügyfelek: a bankoknak ideje nagyobb kockázatot vállalni

A törvénytervezet támogatói szerint a jogszabály elfogadásával végre megoldódhatnának azoknak a személyeknek a problémái, akik még a 2008-as gazdasági és pénzügyi válság kitörése előtt hitelből vásároltak lakást, de annak értéke azóta az ingatlanárak csökkenése miatt jelentősen, sok esetben harmadára is visszaesett. Azzal érvelnek, hogy nem igazságos, ha a pórul járt személyek több mint két évtizeden át jelentősen magasabb törlesztőrészletet fizetnek, mint azt az ingatlanuk aktuális piaci értéke indokolná.

Úgy gondolják emellett, hogy a törvénytervezet elfogadására azért is szükség van, mert a bankok a hitelezőkkel szemben elenyésző kockázatot vállalnak. Az ügyfelek gyakorlatilag mindent kockára tesznek, amikor hitelt vesznek fel, a bankok viszont nem teljesítés esetén a veszteségeiket a jelzálogot képező ingatlan elárverezésével tudják csökkenteni.

2. Bankszektor: az ügyfelek felé billen a mérleg nyelve

A törvénytervezet ellenzői viszont azzal érvelnek, hogy a jogszabály gyakorlatilag lehetővé teszi a hitelszerződés egyoldalú felbontását az ügyfelek részéről, így pedig a bank-ügyfél kapcsolatban jelentősen az utóbbiak fele billenti a mérleg nyelvét. Emellett arra is felhívják a figyelmet, hogy tetszik vagy sem, a hitelezés nem egy szociális, hanem egy gazdasági, profitorientált tevékenység, s ha egyes ügyfelek esetében valóban szociális problémák lépnek is fel egy hitelszerződés futamideje alatt, azt nem biztos, hogy mindenkire érvényes, általánosító törvényekkel kellene megoldani, hiszen ez visszaélésre ad lehetőséget a fizetni tudó ügyfelek részéről is.

A bankok odáig mennek ebben a vitában, hogy arra figyelmeztetnek, ha a parlament nem módosítja a törvénytervezetet, egyenesen a bankrendszer fenntarthatóságával játszik, aminek súlyos gazdasági következményei lehetnek. A szakértők szerint nagyon csúnya vége is lehet a történetnek

A vitában több független szakértő is megnyilvánult már, akik többnyire a bankoknak adnak igazat. Anca Bidian , a Kiwi Finance ügyvezetője még egy decemberi, a Ziarul Financiarban megjelent véleményanyagában a következő forgatókönyvet vetítette előre arra az esetre, ha a jogszabály a jelenlegi formájában kerül elfogadásra:

• A törvénytervezet szerint a banki ügyfelek bármikor átadhatják a hitelintézetnek a jelzálogot képező lakásukat, ingatlanukat, legelőjüket, szállodájukat, raktárépületüket stb. Nagy probléma viszont, hogy mind a bank-, mind a kormányzati szektor rendkívül nehezen tudja megbecsülni, hogy hány ügyfél fogja erre a lépésre elszánni magát.

• A hitelintézetek gyakorlatilag birtokba veszik a visszaadott ingatlant, és a jogszabály-tervezet értelmében törlődik az ügyfelek adóssága, valamint az az összeg is „elveszik”, amelyet hitelrészletként a korábbiakban az adós törlesztett.

• A bankok költségei ugyanakkor rendkívüli mértékben növekedni fognak, hiszen amellett, hogy a megfelelő erőforrásokkal sem rendelkeznek (logisztika, emberi erőforrások és rendszerek szintjén) ingatlanok kezelésére, a kiszámíthatatlansággal jelentős mértékben fog növekedni a rájuk háruló kockázat.

• Erre a hitelintézetek nagy valószínűséggel a kockázati modelljeik teljes újragondolásával fognak reagálni, aminek következtében magasabb lesz az ingatlanhitelek kamatlába, a hitelezésnél kért előleg, jobban odafigyelnek a kért garanciák minőségére, és szigorodni fognak a hitelnyújtási feltételek is.

• A feltételek szigorodása miatt az ingatlanhitelezés nagy valószínűséggel meredek zuhanásba kezd, a kisebb kereslet hatására pedig a lakásárak is lejtőre kerülnek. Bár a lakásárak zuhanása önmagában jó hír is lehetne azoknak a személyeknek, akik éppen lakásvásárlás előtt állnak, a lakástulajdonosok viszont biztos, hogy nem lesznek boldogok az ingatlanjaik árának csökkenése miatt.

• Ebből a forgatókönyvből pedig az iparág súlya miatt lehetetlen kihagyni azt a tényezőt, hogy a hitelezés zuhanásával szinte biztos csökkenésre kell számítani az építkezési szektorban is, amit végül az egész román összgazdaság teljesítménye bánni fog.

A törvény nem is a bankokat, hanem a hitelfelvevőket fogja büntetni Daniel Oanţă, a Román Nemzeti Bank stratégiai tanácsadója szerint nagyon sok más hitelintézet is a Raiffeisen Bank példáját fogja követni, ha a parlament a jelenlegi formájában fogadja el a törvénytervezetet. Az Economica gazdasági portálon kifejtett véleményében rámutat, ha bárki is azt gondolja, hogy a törvény elfogadásával gyakorlatilag a bankokat büntetik a felelőtlennek vélt hitelpolitikájuk miatt, akkor nagyot téved. A hitelintézetek ugyanis szerinte nagyon könnyen fedezik a költségeiket a különböző banki termékek drágításával, például a kamatok és a garanciák értékének növelésével.

A szakértő rámutat, a Daniel Zamfir PNL-s képviselő kezdeményezésére kidolgozott törvénytervezet fordítva is elsülhet, és a bankok helyett azokra fog jelentős terhet róni, akik jelzáloghitellel vennének lakást a következő időszakban. Ha a jogszabályok ugyanis változtatják a fizetés körülményeit (lehetővé teszik, hogy a hiteles pénz helyett a lakással fizessen), akkor a bankoktól sem várható el, hogy ugyanolyan feltételek mellett nyújtsanak hitelt az ügyfelek számára, hiszen a saját fizetőképességüket veszélyeztetnék.Oanţă véleménye szerint azoknak sem feltétlen van igazuk, akik azzal érvelnek, hogy a magas előleg mellett a hitelfelvevők is felelősségteljesebb döntéseket hoznának meg. A törvényhozók és a bankok ugyanis szerinte megadhatnák annak a lehetőségét az ügyfelek számára, hogy választhassanak olyan banki termékeket is, amelyek lehetővé teszik a törlesztés helyetti teljesítést is, így pedig a kockázatokat valóban megoszthatná egymás közt a két fél.