Lakások Székelyföldön: olcsó, de mihez képest?

A székelyföldi városok 10-15 kilométeres körzetében már érzékelhetően hozzászoktak a falusiak, hogy időnként feltűnik egy-egy tipikusan városi párocska, és eladó házak felől érdeklődik. Készségesen el is igazítanak. Ha nem direkt egy hirdetésre telefonáltunk, és nem vár az eladó a faluban, a legkézenfekvőbb először a kocsmában vagy a papilaknál érdeklődni. Szerencsés esetben nem is kell a hasonló közintézményeket igénybe venni, ha megtaláljuk az egyik olyan személyt a faluban, aki társadalmi hálózati csomópontként a legkülönbözőbb helyekre visz el. Ha ő maga egy adott falurészen nem ismeri ki magát, mindig tudja, ki szolgálhat bővebb információkkal az éppen eladó ingatlanokról. Hátránya is van ennek a módszernek: az információk nem mindig megbízhatók, esetenként elavultak, vagy éppen a pletyka eltorzította őket: kiderülhet például, hogy az eladó meggondolta magát, vagy a lakhatóként feldicsért falusi házba még legalább egy vételárnyi összeget kell befektetni. A hasonló kellemetlenségek elkerülése érdekében azonban

még mindig kevesen fordulnak ingatlanközvetítőhöz,

nemcsak a vásárlók, de az eladók is. Inkább az ablakba kitett fecnivel, informális úton vagy legfeljebb újsághirdetésben keresik a vevőt, vagy ha meg is bíznak egy közvetítőt, biztos ami biztos alapon ők maguk is árulják az ingatlant.

Kovászna megyében Sepsiszentgyörgy környékén a legmagasabbak az ingatlanárak, 10 kilométeres körzetben több faluba is trendszerűen költöznek ki a városiak. Egy fürdőszobával ellátott háromszobás házért 50 ezer eurót is elkér a hirdető, ugyanebben a helységben egy befejezetlen, új építésű faház ára (kicsivel nagyobb telken) 30 ezer euró. Pár kilométerrel közelebb vagy a városon belül már sokkal drágábbak az ingatlanok: 130-180 ezer euróért hirdetik a többszobás, kertes családi házakat.

Az apróhirdetésekben egy négyszobás központi tömbházlakásért 52 ezer eurót kérnek, de háromszobás ára is felmehet 55 ezer euróra. A telkeket Sepsiszentgyörgy környékén négyzetméterenkénti 10-35 euróért hirdetik.

Ezek az újsághirdetésekben szereplő árak nem feltétlenül irányadóak, sőt esetenként irreálisak – vélte a Transindex megkeresésére válaszolva Bodor Károly , egy sepsiszentgyörgyi ingatlanközvetítő vezetője.

Szerinte a tavalyi árak fele lenne a reális,

ám annyit nem engedtek az eladók, sokan egyszerűen nem tudják elfogadni, hogy kevesebbet ér az ingatlanuk – magyarázza. Mivel a kereslet és a kínálat között nagy a diszkrepancia, stagnál a piac. A kedvezőtlen gazdasági helyzet miatt a vásárlók is óvatosabbak, félnek a munkahelyük elvesztésétől, a bankkölcsön kockázatától. Illyefalva és Killyén környékén, a város déli részén a telkek még mindig nagyon keresettek, de az értékük ingadozó; azt lehet mondani, 35-40 százalékot esett átlagosan a telkek ára. Az átlagosan 18-20 eurós négyzetnéterenkénti áron hirdetett területeket is le lehet alkudni 10-12-re, vagy pedig érdemes várni, amíg az eladók még lejjebb nem engedik az árat.A tavalyi árak irreálisan magasak voltak főképp amiatt, hogy a Brassó vonzáskörzetéhez tartozó településeken nagy volt a kereslet. A mezőgazdasági területek ára 10 ezer dollárt is elérte hektáronként – a mostani ár 10-12 ezer lej, és nem is ér többet mint szántóföld.

Sepsiszentgyörgy legelitebb zónájának a stadion mögötti negyed számít, itt tavaly 80 euróért lehetett négyzetméterét vásárolni a teleknek, most lement 45-50 euróra, de van, aki ennyiért nem hajlandó eladni. A Szemerja negyedben akár 30-40 százalékot is esett a lakások ára: tavaly egy kétszobás tömbházlakásért

120 ezer lejt is elkértek, most 80-90 ezerért árulják.

A leggyengébbnek számító Csíki negyedben és az állomás környékén a kétszobás 60-65 ezer lej, tavaly 85 ezer volt. Most a brassói vásárlások is leálltak Sepsiszentgyörgyön, sok esetben a szomszédos megyéből érkező vevő csalódottan távozik, mondván, ennyiért vagy kevesebbért otthon is megkapja már a hasonló kaliberű ingatlant, tette hozzá a szakember. Brassóban és Bukarestben ugyanis nagyobb arányban csökkentek az árak.

A Prima Casa-programnak nem volt olyan mértékű pozitív hatása, mint várták, ugyanis kevés fiatal rendelkezik megfelelő jövedelemmel.

A felújítandó falusi házak iránti kereslet is megcsappant, korábban nagyobb volt az érdeklődés – mondta el Bodor Károly. Azt gondolhatnánk, válság idején az emberek elvonulnak falura és termelni kezdenek, de egyelőre ez a trend nem látszik. Ráadásul már 5-10 éve elkezdték vásárolni a Sepsiszentgyörgy közeli falvakban a gyengébb, romosabb házakat, hétvégi háznak.

Legalább 30 kilométerre kell elmenni a várostól,

hogy olcsóbban, mondjuk 12 ezer euróért felújítható házat vásárolhasson egy fiatal pár, minimum határas telekkel – vélte. A lakható falusi házak árának megállapításánál az az elv, hogy ahány szobás, egy ugyanannyi szobás tömbházlakás áránál ne legyen kevesebb – magyarázta.

Erdővidéken, mivel nincs munkalehetőség, a fiatalok kevesen költöznek haza, jóval alacsonyabbak az ingatlanárak. Pedig Zalánpataka, Szárazajta és környéke is kellemes falusi környezet, ahol lehet termelni, gazdálkodni, és nem annyira drága.

Kézdivásárhely környékén, főúttól távol eső falvakban 15 ezer euró körüli összegért már lehet kapni régi házat nagy kerttel, de sem csatornázás, sem vezetékes víz, sem gáz nincs, csupán villany és esetleg régi kerekes kút. Ha főúthoz közel, például Lemhényben, Csernátonban vagy Márkosfalván keresgél a vevő, 25-30 ezer eurót is elkérnek egy szintén felújításra váró ingatlanért. Ha új építésű, beköltözhető, felszerelt házat venne valaki, akár az 50 ezer eurót is meghaladhatja az ár. E falusi ingatlanokhoz városi viszonylatban hatalmas, 15-50 áras telkek tartoznak, többnyire melléképületekkel (csűr, garázsnak alkalmas egykori istálló stb.)

Az apróhirdetéseket rendszeresen böngészve elmondható, hogy a városban az elmúlt egy-másfél évben enyhén estek a tömbházlakások árai: míg 2008 elején 40-55 ezer eurót is elkértek egy háromszobásért, most a 30-35 ezres ár is túl magasnak bizonyul. Crişan-Daragus Erika , egy kézdivásárhelyi ingatlanközvetítő iroda tulajdonosa szerint tavalyhoz képest

20-30 százalékkal csökkentek az árak,

ám még így is túl magasak ahhoz képest, amennyit a vásárlók elvárnának. A kereslet jóval nagyobb, mint a kínálat, ám egyelőre az eladók ragaszkodnak a magasabb vételárhoz. Várható azonban, hogy az elkövetkező időszakban még lejjebb esnek majd az árak.

Egy kétszobás tömbházlakás ára annak függvényében, hogy milyen zónában található, átlagos felszereltséggel 95 ezer lejtől (22 ezer euró) kapható. Tíz kilométeres körzetben a felújított, fürdőszobás falusi házak ára 100-180 ezer lej (23-42 ezer euró) attól függően, főút vagy mellékút mellett található, milyen és mekkora a hozzá tartozó telek. Érdekesség, hogy a kínálat nem felel meg a keresletnek: általában a vevők kicsi, csendes helyen lévő házat keresnek, ám eladósorba többnyire főút melletti, nagyobb falusi házak kerülnek.

Crişan-Daragus becslése szerint a kézdivásárhelyi árak mintegy 20 százalékkal kisebbek, mint Sepsiszentgyörgyön, és 50 százalékkal alacsonyabbak a brassói ingatlanáraknál. Míg Sepsiszentgyörgy és környéke köztudottan a metropolisból kiköltöző brassóiak kedvelt célpontja, Kézdivásárhelyre nem jellemző, hogy Brassó megyéből idejöjjenek és fölvásárolják az ingatlanokat, mondta el Crişan-Daragus Erika.

A potenciális vevőket elrettenti

például a főtéri üzlethelyiségek állapota, amely sok kívánnivalót hagy maga után: sok esetben mosdó sincs az eladásra szánt helyiségben, nincs víz bevezetve. Míg az üzlethelyiségek esetében szempont, hogy fel legyen újítva az ingatlan, a tömbházlakások esetében a vevők felújítatlan lakást vásárolnának szívesebben, mert azt úgy alakítják át, ahogy nekik tetszik. Itt is ennek fordítottja a kínálat: az eladó tömbházlakások zöme csempézett, parkettezett, hőszigetelő ablakkal ellátott, a tulajdonos pedig hajlamos emiatt feljebb srófolni az árat.

A telekárak reálisabbak Kézdivásárhelyen és környékén: attól függően, hogy vizenyős, dombos, kevésbé beépíthető vagy jó fekvésű területről van szó, négyzetméteréért 7-17 eurót kérnek a környező falvakban. A városi beltelkek 25 eurós négyzetméterenkénti áron vagy azon felül kaphatók.

Csíkszeredában és a nagyobb székelyföldi városokban átlagosan 20 százalékkal csökkent az ingatlanok ára, a tömbházlakásoké még inkább, akár 30 százalékkal is a tavalyi árakhoz képest – mondta el Nemes Zoltán , egy csíkszeredai ingatlanközvetítő cég tulajdonosa.

Kereskedelmi felületeket Csíkszeredában vagy Székelyudvarhelyen nem adnak el, inkább kiadják, és keveset engednek az árból még akkor is, ha emiatt üresen áll az ingatlan. Csíkszeredában a központban a régi emeletes polgári házak ára átlagosan 25 százalékkal esett tavaly óta,

jelenleg 750-2000 euróért árulják négyzetméterét,

ám így sincs rá vevő a gazdasági válság miatt. Egy csíkszeredai kétszobás tömbházlakás 25-30 ezer euróba kerül. A szakember becslése szerint a csíkszeredai árak 5-10 százalékkal olcsóbbak, mint Sepsiszentgyörgyön.

A székely konokság az oka, hogy jellemzően akkor sem adnak alább az árból, ha látják, hogy nincs így rá vevő – vélte Nemes Zoltán, hozzátéve, mindazonáltal az elkövetkező fél évben még mintegy 10 százalékot csökkenhetnek az árak. Az eladók rugalmatlansága néha komoly anyagi veszteséggel jár számukra, hiszen ha tavaly nem engedtek egy bizonyos árból, és közben sürgőssé vált az eladás, idén a tavaly kért árnak akár 60 százalékáért kénytelenek túladni a lakáson.

Csíkszereda körzetében – Csíkszentlélek, Fitód, Csomortán, Delne stb. – rengeteg építkezés zajlik, az a jellemző, hogy telket vásárolnak és új házat építenek rá. Négyzetmétere 8-17 euró között alakul a helytől, közművesítés mértékétől függően. A régi falusi házaknak nincs piaca, hiszen sem Csíkszereda, sem Székelyudvarhely környékén, és ez jellemző általában a székelyföldi városokra, nincs számottevő ipari negyed, ami elől késztetést éreznének elmenekülni távolabbra az emberek, vélte Nemes Zoltán. Szerinte ha a vásárló keres, a Gyimesekben még találhat jó állapotban lévő faházat 10 ezer euróért.

Márton József , egy székelyudvarhelyi székhelyű ingatlanközvetítő cég vezetője szerint Hargita és Kovászna megye városaiban számottevően nem csökkentek az árak, ellentétben például Brassóval, Kolozsvárral vagy Marosvásárhellyel. Míg a nagyobb erdélyi városokban látványosan,

átlag 30-40 százalékkal csökkent az ingatlanok ára

a válság miatt, a Székelyföldön csupán 15-20 százalékkal – vélte a szakember. Mindenhol érzékelhető, hogy kicsi a kereslet, kevés a vásárló, így a tulajdonosok is inkább leülnek tárgyalni és hajlamosabbak engedni, ha komoly vevővel találkoznak. Míg korábban gyorsan elkeltek az ingatlanok, és akár naponta jöttek új érdeklődők, most az is előfordul, hogy havonta egy potenciális vásárló tekinti meg az eladó házat vagy lakást.

Székelyudvarhelyen, Csíkszeredában átlagosan 25-35 ezer euróba kerül egy kétszobás tömbházlakás. Székelyudvarhelyen csupán idén teremtettek számottevő konkurenciát a régi építésű tömbházaknak az új lakások, ezek ára mintegy 20 százalékkal magasabb. Természetesen a zónától és felszereltségtől is függ az ár, míg a Bethlenfalvi negyedben 30 ezret, a kórház mellett 25 ezret kérnek egy hasonló kaliberű lakásért.

A székelyudvarhelyi telekárak korábban irreálisan magasak voltak, központi helyen négyzetméteréért 50-100 eurót kértek, most ezt 30-40 euróra vitték le. A peremvárosokban a korábbi 35-40 eurós ár 20-25-re csökkent. A Székelyudvarhely melletti falvakban 7,5-15 euró között alakul a telkek négyzetméterenkénti ára. Egy jó állapotban lévő 80-100 négyzetméteres falusi ház tízáras telekkel 32-35 ezer euróba kerül. Fenyéden például az új családi házak ára megfelel az udvarhelyi új építésű tömbházlakások árának, ami 57 ezer euró.

Gyergyószentmiklóson és környékén eddig is kisebb volt a kereslet az ingatlanok iránt. Most is alacsony, emiatt az árak jóval kisebbek, bár infrastruktúra szempontjából nem rosszabb térség, mint Udvarhely és környéke. Építési telkek esetében akár 30-40 százalékkal kevesebbet kérnek, mint Székelyudvarhelyen, tehát már 15 euróért meg lehet kapni négyzetméterét. A tömbházlakások ára mintegy 20 százalékkal alacsonyabb, mint Székelyudvarhelyen – mondta el Márton József.