A hazai ingatlanpiaci árak erősen spekulatív módon alakultak – érvel egy friss tanulmány. Kiszámolták, mennyi lenne a piacilag teljesíthető ár.
38 ezer euró lenne egy lakás megfizethető ára
A fővárosi lakásvásárlók megengedhetik maguknak akár az 50 ezer eurós árszintet is, nem így az országos átlag, ahol a 38 ezer eurós árszint a teljesíthető – derül ki a Capital gazdasági hetilap által idézett tanulmányból. A tanulmányt a Century 21 ingatlanpiaci tanácsadó cég készítette el. Ez az ár, amin az építkezési cégek valóban el tudnának adni egy lakást – állítja a vállalat alelnöke, Gabriel Alexandru. A tanulmány készítői szerint a vásárlóerő szempontjából a legjobb helyzetben a pénzügyi szektorban dolgozók vannak, akiknél a család havi bevétele kb. 2250 euró. A tanulmány készítői olyan kétszemélyes családokkal számoltak, amelyekben mindketten ugyanabban a szektorban dolgoznak. (Ami azt jelenti, hogy valójában ez a jövedelemszint sem mindig tekinthető reálisnak.)De melyek azok a tényezők a romániai piacon, amelyek a lakások árát az elmúlt időszakban befolyásolták? Az ugrásszerű növekedés 2005-ben indult el, az árak az egekbe szöktek, az egyetlen szempont pedig a kereset/kínálat arány volt. A potenciális vevők valódi vásárlóerejét teljesen figyelmen kívül hagyta a piac.
A növekedési hullám 2007-ben (2007 végén az árak havonta 5000 euróval ugrottak), illetve 2008 elején érte el a csúcsot (2008 novemberében vezette be a BNR az új, szigorított hitelfeltételeket). Ezt azután a tranzakciók erős csökkenése követte, az árak szélsőséges esetben akár a korábbiak felére is estek. A krízist ugyan importáltuk, de a fordulat a szakértők szerint saját magától is bekövetkezett volna.
Csak régi lakások jöhetnek szóba
A Century 21 által végzett számítások az átlagbért (havi átlag 476 eurós jövedelemmel számolva), a hitelképességet, a banki kamatokat és a valutaárfolyamot vették figyelembe – így jutottak el az egészen pontosan 37.739 eurós árhoz, ami országosan teljesíthető lenne egy átlag család számára. Ezt az árat azonban az elkövetkező hat hónapban csak a több mint 30 éves, legfeljebb kétszobás tömbházlakások érik majd el, abból is csak azok, amelyek nem központiak, és amelyeknek az értékvesztése már a végéhez közeledik – fejtette ki a Capital által megszólaltatott Dan Ionaşcu , a Cushman&Wakefield becslési részlegének vezetője.
A Capital újságírója szerint az ok egyszerű, és úgy tűnik, inkább pszichológiai. Mivel eddig irreálisan magas áron cseréltek gazdát a lakások, a tulajdonosok – mind az építkezési cégek, mind a magánszemélyek – nem hajlandóak tudomásul venni ezt a remélt profit szempontjából szomorú tényt, hogy nincs miből kifizetni ezeket az árakat. 38 ezer eurós áron továbbra is legfeljebb garzonok vagy eldugott kétszobások jöhetnek szóba. A piac pszichológiai blokkolás alatt van.
Gabriel Alexandru szerint a negatív gazdasági kilátások miatt a legtöbben a vásárlást lehetőleg addig halasztják, amíg a gazdasági mutatók (a GDP, a lej értékvesztése, megemelkedett munkanélküliség) remélt javulása bekövetkezik.
Alexandru szerint amikor a tulajdonosok országos szinten valóban 38 ezer eurót fognak kérni, akkor fogják a bankok direkt vagy indirekt módon megkezdeni a kilakoltatásokat. A Century 21 képviselője szerint ez idén novemberig mindenképpen be fog következni. És az elkövetkező 16 hónapban még az is megtörténhet, hogy bizonyos lakások ára ez alá a referenciaár alá csökkenjen.
Olcsultak, és mégis drágábbak
Ki vesz most mégis új lakást?
Középosztálybeli, 30 és 40 év közötti családos személy, aki az értékesítési, banki, IT vagy egészségügyi szektorban dolgozik, minimális havi jövedelme 2000 euró – így néz ki a jelenlegi lakásvásárló fantomképe az EuroMetropola cég tanulmánya szerint.
A lakáseladások száma 2008-ban kb. a felére esett vissza 2007-hez képest. Továbbá a közjegyzők szövetségének adatai szerint 2009. januárjában a lakáseladások száma szintén csak 50%-a volt az előző évinek.
A Capital becslése szerint 2008 eleje óta országos szinten a régi lakások ára 15-30%-kal csökkent, az újak esetében pedig 5-10%-kal. De mivel a lakásárak euróban voltak megállapítva, és a lej értékét vesztette a valutához képest, az a furcsa helyzet állt elő, hogy bár az ár csökkent, lejben számítva mégis nőtt. Egy bukaresti kétszobásért, amelyik tavaly 100.000 eurót ért (azaz 360.000 lej 3,6 lej/eurós árfolyamon), márciusban 85.000 eurót kértek, ami 365.500 lejnek felel meg. Vagyis annak, aki lejben kapja a fizetését, tulajdonképpen drágább lett.
A Transtelex egy egyedülálló kísérlet
Az oldal mögött nem állnak milliárdos tulajdonosok, politikai szereplők, fenntartói maguk az olvasók. Csak így lehet Erdélyben cenzúra nélkül, szabadon és félelmek nélkül újságot írni. Kérjük, legyél te is a támogatónk!
Támogató leszek!