Inog az ingatlanpiac

Egy jászvásári ingatlanforgalmazó ügynökség vezetője, Grigore Pupăzan a minap elpanaszolta a România liberă bukaresti napilap munkatársának, hogy idén januárban még 22 munkatárssal dolgozott, de a forgalom, a kereslet rendkívül gyors és erőteljes megcsappanása miatt kénytelen volt ezek zömétől megválni. Jelenleg csak hat ügynököt foglalkoztat. A cég forgalma az utóbbi hónapokban 75 százalékkal csökkent. Tavaly havonta még 4-5 tranzakciót bonyolítottak le, mostanában a kettő sem mindig jön össze, pedig növelték a reklámkiadást. Az ország nyugati övezeteiben több cég magyarországi ügyleteket próbál lebonyolítani, hogy némi bevételtöbbletre tegyen szert. Mások a szolgáltatások skálájának a bővítésében keresnek menedéket.

Fővárosi árkülönbségek

Gazdasági elemzők szerint a kis ingatlanügynökségeknek pillanatnyilag három lehetősége van: egy időre felfüggeszthetik tevékenységüket, csődeljárást kérnek maguk ellen, vagy keresnek egy erős partnert, akinek az árnyékában átvészelik a vélhetően ideiglenes válságot. A mostani romániai ingatlanpiaci hullámvölgy csakis azoknak kedvez, akik éppen lakást, családi házat szeretnének vásárolni, mert drasztikusan csökkenhet az ingatlanok ára. Igaz, van honnan zuhannia az áraknak. A hotnews.ro internetes portál összehasonlította a budapesti és bukaresti lakásárakat. Kiderült: míg Budapesten egy elegáns, háromszobás, kb. 130 négyzetméter alapterületű, belvárosi villa 130 ezer eurót kóstál, egy Bukarest belvárosában levő, hasonló méretű ingatlanért akár 400 ezer eurót is elkérnek. De ugyanilyen az arány a szerényebb lakások esetében is: a háromszobás, társasházban levő lakásért Budapesten átlag 45 ezer eurót, Bukarestben 170 ezer eurót kérnek. A nagyobb méretű, belvárosi garzonok ára a magyar fővárosban 25 ezer euró körül mozog, Bukarestben akár 86 ezer eurót is lepengethetünk, ha ilyesmit vásárolunk.A hotnews.ro elemzésében arra is utalás történik, hogy a hazai ingatlanpiachoz hasonlóan a magyarországi piac is komoly fordulatokon ment át az utóbbi években. Az ország uniós csatlakozása után két éven keresztül nőttek a lakásárak, majd megtorpantak, és azután a kereskedelmi tevékenység lebonyolítására alkalmas helyiségek iránti kereslet fokozódott. Az ingatlanpiac 2007-es válságát a Gyurcsány-kormány inflációfékező megszorító intézkedéseinek tulajdonítják. Ugyanakkor érezhető különbség van jelenleg a kelet-magyarországi és a nyugat-magyarországi ingatlanárak között, amit elemzők azzal magyaráznak, hogy a román-magyar határhoz közel élő román állampolgárok egyre nagyobb része vásárol lakást Kelet-Magyarországon.

Az ingatlan.net honlap szerint az uniós csatlakozás előtt szöktek az égbe az árak Magyarországon: egy négyzetméternyi beépített felületért Budapesten akár 3.200 eurót is elkértek, majd két évvel az uniós csatlakozás után 1000-1700 eurós szinten stabilizálódott az ingatlanok négyzetméterenkénti ára.

Nyerészkedők paradicsoma

A hazai ingatlanpiaci változásokról szóló gazdasági elemzések azt is megpróbálják kideríteni, hogy nálunk mi volt az oka a lakásárak nagymérvű emelkedésének majd a mostani süllyedésnek, és megállapítják: mindkét folyamat indokolatlan és megalapozatlan, és valószínűleg leginkább a lakásüzérkedésből élők idézték elő a növekedést, ugyanakkor a sajtót is felelőssé teszik a folyamatokért. Az utóbbi öt évben az ingatlanárak folyamatosan és sokkal erőteljesebben növekedtek, mint a lakosság jövedelme, azaz vásárlóereje. A spekulánsok nyeresége bizonyos esetekben akár a 30-40 százalékot is elérte.

Az ingatlanok vásárlásából és eladásából élő, nem túl tőkeerős cégek most mindent megtesznek azért, hogy valamiképpen talpon maradjanak. Például olyan lakásokat adnak el – viszonylag olcsón, amelyek nincsenek befejezve, mások nem kérnek külön árat a parkoló helyekért, holott tavaly, Bukarestben illetve még 2008 elején is 15-17 ezer eurót kértek egy ilyen felületért. Olyan ingatlanberuházók is akadnak, akik személygépkocsival együtt, mintegy árukapcsolásos stílusban kínálják a lakásokat.

Megtörténhet, hogy hamarosan akár ajtó, ablak nélküli, csak a puszta falakból álló lakásokat kínálnak majd az ügynökségek, négyzetméterenként akár 500 eurós áron – véli az egyik gazdasági szaktanácsadó cég szakembere, miközben például Bukarestben az új lakások négyzetméterenkénti reális ára 1.900 euró körül mozog.

Tarolnak a bérlakások tulajdonosai

Romániában jelenleg a több mint 21 millió lakosnak valamivel több, mint 8 millió lakás áll a rendelkezésére. Az utóbbi esztendőkben átlagosan 30 ezer lakást építettek, miközben az új hajlékot igénylők száma 70 és 80 ezer között mozog. Tehát elméletben igen nagy a kereslet, mégis pillanatnyilag csökkennek az árak, és szinte stagnál az értékesítés. 2008 elején igen jelentős lendületet vett az építőipar, és a lakásárak még emelkedtek. De áprilisban már érezhető volt a megtorpanás.

Nyáron úgy tűnt, hogy megállt a csökkenés, viszont a gazdasági világválság körvonalazódása a tavaszi negatív tendenciát erősítette fel. Az ingatlanárakra, a vásárlókedvre egyaránt negatívan hatott a hitelek kamatának a növekedése, valamint a Román Nemzeti Bank hitelezésre vonatkozó megszorító intézkedései. Ilyen körülmények között jelentősen nő a bérlakás kínálat-kereslet. Bukarestben augusztushoz viszonyítva szeptemberben 45%-kal nőtt a bérbe adott 3 szobás lakások száma, a kétszobásoké 33%-kal, a négyszobásoké egyenesen 63%-kal növekedett. 2007-hez viszonyítva átlagosan 52%-kal nőtt a kínálat.

Akik nem aggódnak

Az ingatlanpiaci hullámvölgy valószínűleg nem tart majd sokáig. Az erre utaló jelek szüntelenül fel-felbukkannak a sajtóban. Az Evenimentul zilei októberben tudósított például arról, hogy Brassót is elérte a romániai ingatlan-beruházási láz: jelentős lakásépítési projektet indított útjára az osztrák Koch and Partner beruházó. A 87 millió euróra becsült beruházás nyomán összesen 1800 apartmant alakítanak majd ki a lakóparkban, amely kereskedelmi központot és sportkomplexumot is befogad majd. A másik – Tampa Gardens elnevezésű – projekt keretében 256 lakrészt adnak majd át.

A külvárosi övezetekben villanegyedek kiépítése is folyamatban van, több mint száz lakóházzal. Brassó központját sem kerülte el az ingatlan-beruházási láz, hiszen várhatóan jövő tavasszal kezdik el a Bellevue Residence és a Europe Residence nevet viselő lakásépítési projektek megvalósítását, ennek keretében közel 260 lakrész készül el. Ugyanakkor Brassóban kevés a beépíthető terület, a közeljövőben valószínűleg a hatalmas gyárak lebontására és lakóparkokká való átalakítására is sor kerül majd. A francia tulajdonban lévő helyi szerszámgyárat például elköltöztették a Brassóval szomszédos egyik településre, az ott maradt telket eladták, s most az osztrák Immoeast ingatlanberuházó indít e helyen 100 millió értékű lakásprojektet. A brassói Tractorul traktorgyár tulajdonosai is jelezték: elköltöztethetik a gyárat, hogy eladhassák majd az így felszabadult 126 hektár nagyságú területet, írja az MTI.

Az ingatlan-beruházók másik nagy erdélyi célpontja Kolozsvár, ahol a következő években összesen több mint félmilliárd euró értékű lakásprojektet akarnak megvalósítani. Ennek eredményeként több mint 12 ezer lakás épülhet a városban.

Bukarest Pipera nevű lakónegyedében 40 ezer négyzetméternyi területet vásárolt az Ablon Group Limited budapesti székhelyű ingatlanfejlesztő cég, amely mintegy ezer lakást, továbbá kereskedelmi egységeket és irodahelyiségeket magában foglaló ingatlanépítési projektet készül megvalósítani ezen a helyen – erről már a Ziarul Financiar értesítette olvasóit.

A cég állítólag 18,5 millió eurót fizetett az említett területért, amelyen összesen 120 ezer négyzetméter hasznos területet tervez beépíteni, ebből 72 ezer négyzetmétert mintegy ezer lakás tenne ki, 28 ezer négyzetmétert pedig üzlet- és irodahelyiségek alkotnának. A projekt révén a cég 185-205 millió eurós bevételre számít. Az Ablon négy hónappal ezelőtt a Pipera negyedben már vásárolt egy másik területet, ahol lakónegyedet kíván emelni. A vállalat azelőtt is vett építési területeket Bukarestben és a közeli Mogosoaián, 1800 lakás és 116 villa építése céljából. Ezek a tőkeerős, Európa több államában gyökeret vert cégek bizonyára nem menekülnek majd fejvesztve amiatt, hogy ideiglenesen csökken az ingatlanok ára Romániában.