Nem érdemes a saját lakás illúziójáért 30 évig tartozni egy ingatlanhitelező banknak. Vagy mégis? Érvek és ellenérvek.
Egyre több jelzáloghitellel vásárolt lakás tulajdonosa ellen indul be a végrehajtási eljárás Romániában. Az idén körülbelül 7000 rosszul fizető ügyfél veszítheti el a feje fölül a lakást – legalábbis Iulian Urban , az Urban şi Asociaţii (Urban és Tsai., UA) ügyvédi iroda vezetője szerint. Az UA az egyik legjelentősebb adósságbehajtásra szakosodott vállalkozás Romániában, informál a Cotidianul napilap. Tavaly körülbelül 1900 bedöglött jelzáloghitel kedvezményezettje ellen indult meg végrehajtási eljárás. Az elárverezett jelzálogos lakásokat a piaci átlagnál alacsonyabban értékesítik a bankok. A fizetésképtelen ügyfelek általában 100-150 ezer eurós hitelt vettek fel lakásvásárlásra. Hogyha lakásonként elnagyoltan 100 ezer euróval számolunk, akkor 700 millió euró lehet a tranzakciók értéke.
Az átlagosnál nagyobb értékű jelzáloghitelt felvevők viszont a legritkább esetben jutnak el a végreajtásig: a bankok a nagy adósokkal szemben mindent elkövetnek, hogy kompromisszumot kössenek. Ebbe az ügyfélkategóriába tartoznak maguk a bankárok is, akik imázsukat féltve mindenáron el akarják kerülni, hogy az ajtajukon kopogjon a végrehajtó.
A csak 100-150 ezer euróval tartozók trükkje
a megrendezett árverés. Tegyük fel, hogy végrehajtási eljárás indul valaki ellen, akinek 150 ezret ér a háza, és ebből 100 ezer euróval tartozik a banknak.
Az árverést csak egy kis példányszámú helyi újság apróhirdetési rovatában reklámozzák, így elmaradnak az érdeklődők, és mondjuk a harmadik fordulóban megjelenik a tulajdonos beépített embere, aki 50 ezer eurót kínál az ingatlanért. Így az adós visszaszerzi az ingatlant, és máris kifizette a tartozás felét.
A harmadik megoldás egyáltalán nem belemenni a jelzáloghiteles lakásvásárlásba – ezt a gyógymódot javasolja egy bukaresti blogger, Dragoş Mănac , aki a lakásbérlést és a jelzáloghitelezést előnyeit és hátrányait vetette össze .
A romániai fiatalok egymáson túllicitálva igyekeznek lakáshoz jutni.
A háttérben kulturális okok állnak – a társadalom kinézi azokat, akik nem saját tulajdonukban laknak, főleg akkor, ha az illető családot alapít és gyermekeket tervez. A másik közhelyszerű érv az, hogy miért fizessen az ember lakbért, ha annyi pénzből a bankhitel részleteit is megbírja, s úgymond a sajátjában lakhat?
Bérelt lakás: elõnyök és hátrányok
Elõnyök • Mobilitás: ha nem tetszik, bármikor távozhatsz • Világosak a költségek: a lakbéren kívül a rezsit kell fizetnek • Nem feltétlenül muszáj bútort vagy nagy értékû háztartási elektronikát vásárolnod, mert ezek is bérelhetõk
Hátrányok • Nem a sajátodban laksz • Nem kapsz szabad kezet a lakás átalakítására • Nem te vagy a tulajdonos, azaz nem vagy a hosszú távon tervezõ ingatlanbefektetõ helyzetében
A vásárlást nehezíti, hogy az ingatlanspekuláció leginkább a két-háromszobás tömbházlakásokat érinti. Akik korábban 12-15 ezer euróért vettek lakrészt egy viszonylag jó állapotú, 20-25 éve épített panelben, azok nagyon jó üzletet csináltak, mert a lakásért most akár 100 ezer eurót is el lehet kérni.
Ekkora összeg befektetése viszont egy életre szól, és nem árt alaposan megvizsgálni – figyelmeztet Dragoş Mănac. A vegyem bérbe vagy vásároljam hitelre dilemmáját rendkívül megnehezíti, hogy 30 évvel kéne előrelátni a romániai gazdaság alakulását, az ingatlanpiac és a pénzpiacok változásait.
Ha vásárlás mellett döntesz,
– írja a blogger –, a következőkkel kell kalkulálnod. Hacsak nem áll mögötted egy viszonylag gazdag család, jelzáloghitelt kell igénybe venned. Az egyszerűség kedvéért számoljunk azzal, hogy 100 ezer euró az ára a kiszemelt lakásnak. Egy ilyen összeg lehívásához 20% önerőt kell prezentálni. A 20 ezres indulótőkét is kölcsönből állja az érdeklődők többsége, tehát az össztartozás 100 ezer euró, de megvan az áhított lakás.
Feltételezzük, hogy a teljes hiteldíjmutató (melybe bújtatott tételek nélkül minden költség beletartozik) 10%. Ebből az következik, hogy a havi részlet 845 euró, vagyis a 30 éves futamidő lejártával 304 200 eurót fizettél ki a lakásért – írja Dragoş Mănac.
Vegyük a további költségeket. Indulásból 3%-os jutalékot kell fizetni az ingatlanközvetítő irodának és további 2%-nyi lesz a közjegyző meg az állami hivatalok kifizetése, ami annyit tesz, hogy további 5000 euró készpénzed kell legyen a vásárláshoz.
Megvan tehát lakás, de máris ingatlanadót kell fizetni utána,
ami jelenleg alacsony, de valószínűleg az ingatlan értékének 1%-ára fog emelkedni, azaz évente további 1000 eurót kell kifizetni – ez pedig további 30 ezerrel dobja meg a 30 éves számlát, és még nincs is benne a hitelszerződés mellé kötelező életbiztosítás költsége.
Következik az új lakás berendezése felújítással, bútorral és háztartásieszköz-vásárlással. Mindezt átlagosan ötévente nem árt megismételni. A kezdeti felújítás körülbelül 15 ezer euró, az ötévente végrehajtott generálozás további 5-5 ezer. A végső számlához további 40 ezer euró adódik hozzá tehát. Az egyéb járulékos költségek elhagyásával kiderül, hogy 30 év alatt 379 ezer eurót fektettél egy szépecskén felszerelt, de még mindig csak két-három szobás lakásba.
Biztató lehet, hogy a 30 év lejártával, lassan a nagypapa-kor fele haladva, már el lehet adni a lakást. A gond az lesz, hogy az ingatlan jelenleg is már legalább 20 éves, egy olyan épület része, melyet annak idején 50-70 éves futamidőre terveztek.
Kényelmi szempontból és minőségileg valószínűleg nem lesz egy lapon emlegethető mondjuk a 2035-ben épült lakásokkal. Dragoş Mănac tippje szerint szerencsés lesz az a tulajdonos, aki 150 ezer euróért el tudja adni a régi tömbázlakását. Ezt levonva azt jelenti, hogy a tulajdonos 30 éven át havonta
636 eurót fektetett be lakásába.
További szempont, hogy nem lehet előre látni az infláció alakulását, az építőipari trendeket – és mivel Bukarestről van szó – a földrengést sem (a fővárost 1977. március 4-én rázta meg egy Richter-skálán 7,2-es földrengés, melyben 32 tömbház dőlt össze és további 130 rongálódott meg). Gazdaságstatisztikák azt valószínűsítik, 30 év alatt átlagosan négyszer következik be recesszió is.
Mit lehet tudni még?
• Ha a 30 éves periódus alatt hosszabb idõre pénzzavarba kerülsz, és nem jön ki a törlesztõrészlet, lakás nélkül maradhatsz • A lakás tulajdonosa a bank: te a kölcsönt tulajdonlod • Az elsõ 15 évben a fentebb számolt 636 eurónál nagyobb lesz a törlesztõrészlet • Amennyiben hamarabb törlesztesz, további néhány ezer euró büntetõkamatot kell fizetned • Ha valutában kell törlesztened, a lej átváltásának is vannak költségei, és rendszerint hó végén a legrosszabb az árfolyam • Ha kiderül, hogy elviselhetetlenek a szomszédok, problémás maga az épület – egy jó darabig azzal maradsz • Nem vehetsz fel semmilyen nagyobb kölcsönt, mert ott a jókora jelzáloghitel • Megeshet, hogy olcsóbban adod el a kiöregedett lakást, mint amennyiért megvásároltad
Mit lehet csinálni havi 636 euróval?
Teljesen berendezett lakást bérelni, tehát: • A tulajdonos fizeti az adót, a biztosítást, a kisebb-nagyobb javításokat • Ha van céged, a lakbért költségként számolhatod el, ami sokkal elõnyösebb, mint egy ingatlan amortizációja • Ha nincs pénzed, átköltözhetsz egy kisebb lakásba • Recesszió idején nyomást gyakorolhatsz a tulajdonosra: ha nem csökkenti a lakbért, máshova költözöl
A jelzáloghitel nagy előnye, hogy takarékoskodásra kényszeríti az embert. De akinek van pénze 800-1000 eurónyi részlet befizetésére, az még lakbér mellett is félretehet a bankszámlájára havi 400 eurót. 10%-os kamattal számolva ez tíz év alatt 82000 euró, amit vagy telekvásárlásra, saját vállalkozás indítására lehet fordítani. Továbbá havi 800-1000 euróból el lehet költeni 300 eurót egy lízingelt kocsira és évi 1200-at vakációzásra.
Saját lakás? Köszi szépen, de nem. A legtöbb esetnben nem éri meg. Legfeljebb... ha te magad építed, vagy különösen olcsón jutsz hozzá, vagy ha ténylegesen befektetésként működik (egyesek spekulációt mondanának). Egyéb esetben a bérelt lakás nagyon jó megoldás – zárja ingatlanos eszmefuttatását a bukaresti blogger.
A Transtelex egy egyedülálló kísérlet
Az oldal mögött nem állnak milliárdos tulajdonosok, politikai szereplők, fenntartói maguk az olvasók. Csak így lehet Erdélyben cenzúra nélkül, szabadon és félelmek nélkül újságot írni. Kérjük, legyél te is a támogatónk!
Támogató leszek!