Lakásvásárlási kálvária Kolozsváron

A kolozsvári ingatlanárak a bukarestiek mellett országszerte a legmagasabbak: annak ellenére, hogy nyomozásunk alapján úgy tűnik, a piac inkább stagnál. Ennek ellenére az ingatlanközvetítők számukra kedvező módon alakították az árakat, vagyis folyamatosan nőnek, elérve a budapesti szintet. Ha kolozsvári lakást akarsz vásárolni, valószínűleg az első lépés, hogy beszerzel egy hirdetési újságot. Annak ellenére, hogy évek során több lapalapítási próbálkozás is volt, csak egy "igazi" hetilapból válogatott mindenki. Nemrég azonban megjelent egy konkurens kiadvány is a piacon, de ez a dolgok természetén nem sokat változtatott, mert a hirdetési újság a legalkalmasabb módja annak, hogy az ügynökségek

kontroll alatt tartsák

a kolozsvári ingatlanpiacot. A bevett és befutott hirdetési hetilapot kézbe véve az első dolog, ami szembeötlik: sok a hirdetés, van miből válogatni. Az apróhirdetések kozmikus száma azt a látszatot kelti, mintha hatalmas lenne a kolozsvári ingatlanpiac: 52 oldalnyi lakásajánlat, átlagban 200 hirdetés egy oldalon, van mit olvasgatni a fürdőkádban... Alaposabb szemügyre-vételezés után azonban kiderül, a hirdetések többsége ingatlanközvetítőktől származik, legfeljebb csak 5% magánszemélyé. A kolozsvári ügynökségek száma is feltűnően magas, csak egyetlen oldalon 60 különbözőt sikerült összeszámolni, de vélhetően legkevesebb 100-an vannak mozgásban. Az ügynökségek egyébként azonnal megpróbálják "likvidálni" a szabadúszókat: az új ajánlatokra azonnal lecsapnak, és igyekeznek saját adatbázisukba bekapcsolni a tulajt. És van még egy catch , de erről később.

Éppen eladták!

Az igazi szívás akkor kezdődik, amikor a potenciális vevő elkezd telefonon érdeklődni a magadott ajánlatok alapján. Az első meglepő dolog, amivel szembesül, hogy előfordul, többször rá kell kérdeznie, míg bevallják, ügynökséggel beszél. Aztán ha a legolcsóbb ajánlatért telefonált, elkérik a számát, hogy majd jeleznek, de aztán előfordul, nem is hívják vissza. Mintha nem állna érdekükben, hogy eladjanak neked: első nekifutásra öt közül három ügynökség hívott valóban vissza. A legnagyobb hidegzuhany azonban az, hogy a legelőnyösebb hirdetésekről folyamatosan derül ki, hogy: 1. a tulaj meggondolta magát, 2. eladták, 3. há-há-há, ennyi pénzért nem lehet akkora lakást kapni. Ez utóbbi volt a kedvencünk: amikor számon kérjük, hogy több hete megjelenik a lapban ugyanaz a hirdetés, akkor valamilyen ürügyet találva leteszik a kagylót. Egy alkalommal egy arrogáns ügynök azzal hárította faggatózásunkat, hogy: "hagyjuk már azt az újságot!" . A hétről hétre megjelnő hirdetések jó része tehát kamu, nincs semmi alapjuk a reáliák világában. Hogy a hirdetéseknek hány százaléka hamis, nehéz lenne megbecsülni, nekünk aznap, amikor a lap megjelent, 10-12 hívásból egyetlen érvényes ajánlatot sem sikerült találni. A "már épp elfogyott" lakás aztán jövő héten ismét megjelenik. Egyértelmű tehát,

a csali hirdetésekkel egyrészt

az igényt próbálják meg felmérni, másrészt becsalogatni az ügynökségekhez a vevőt, mondván: a keresett ingatlan ugyan elkelt, de van helyette más, igaz, pár ezressel drágább. A vevő és az eladó is a lakások árát illetően pár hívás után teljesen elbizonytalanodik: és kihez fordulna máshoz, mint egy közvetítőhöz.A nagy átverés valójában az, hogy az újságban szereplő alacsonyabb árak alapján a magánszemélyek rosszul mérik fel a piacot, és hajlandók olcsóbban eladni lakásokat azoknak az ügynökségeknek, amelyek ingatlanspekulációban is utaznak.

Vagy a szelídebb verzió: az ügynökség felajánlja, drágábban – vagyis a tulajdonképpeni piaci áron – is el tudja adni a lakást, mint amennyit a delikvens remélt: így a naiv tulajdonos máris hálóba került. Ami még fölöttébb érdekes, hogy kiderült, több ügynökség is megerősítette, egyes cégek

közös adatbázisból dolgoznak,

bár erről többet nehéz lenne megtudni tőlük. Hogy hogyan működhet így a fair konkurencia és piaci verseny?

Egy ingatlanügynökség név nélkül nyilatkozó vezetője elmondta, csak a kis cégekre jellemző, hogy a nagy számok törvénye alapján blöff hirdetések tucatjaival próbálnak klienseket becsalogatni. A komoly, megbízható cégek nem dolgoznak ilyen trükkökkel, a vevőkör-építés és a referenciák a fontosak.

Szerintünk a módszer a pszichológiai hadviselés miatt a legdurvább: a vevő azzal a érzéssel marad, hogy egyre-másra csúszik le a jó ajánlatokról, ezért közvetítőhöz kell mennie, ha nem akarja újra megjárni. Ez is arról szól, hogy lehetőség szerint a közvetítők uralják a piac nagy részét. Az árak pedig a sok apró ingatlanos praktika miatt egyre nőnek. Ha már eljutsz oda, hogy

szóba áll veled egy ügynökség,

akkor kezdődhet a lakástúra. Az ügynökök rendszerint "business" szerkós, fiatal hölgyek, akikből a kezdőket küldik a legmegközelíthetetlenebb helyekre. Később egy teljes vonalas bérlettel már el lehet boldogulni, szolgálati autó pedig csak a nagyon profiknak jár.

A potenciális vevőnek azonnal ki kell töltenie egy szerződést, melynek lényege, hogy startból kötelezi magát a rendszerint 2% -os jutalék kifizetésére, ha megveszi bármelyik, az iroda által mutatott lakást. Az összeg bizonyos körülmények között alkudható lehet, de 1% alá nem valószínű, hogy lemennek. A szerződés korlátlan ideig érvényes: ha fel is mondja a kliens, az ügynökség által ismertetett lakásokra továbbra is érvényben marad. Ez végül is logikus – a közvetítők így próbálják kivédeni, hogy a hátuk mögött kössenek szerződést az ügyfelek. Csakhogy a jelenlegi árak mellett a 2% miatt kb. 700-1000 euróval dobja meg a lakásárakat.

Az igazán meredek az,

hogy a szerződés érvényes az ügyfél a negyedrangú rokonára vagy hozzátartozója, ügyvédjére, vagy bármely, az érdekeltségébe tartozó jogi személy adminisztrátorára is.

Kérdés, hogy követik le ezeket a bonyolult családi és üzleti kapcsolatokat? A jutalékot szerződéskötés esetén három napi hatállyal kell kifizetni, késés esetén ügynökségtől függően napi 5 dollárt vagy az összeg 5% -át kell kifizetni. Aki ezt is elmulasztja, mindenféle előzetes felszólítás nélkül a végrehajtók vehetik kezelésbe.

Ami még szívás lehet: mivel az ügynökségek közös adatbázisból dolgoznak – illetve az eladó is több ügynökséget bíz meg –, ugyanahhoz a lakáshoz ketten is kivihetnek. Igaz, erre mindig rákérdeznek előtte, de ha mégis összekevertük a lakásokat, és végül azt vennénk meg, amit többen is bemutattak már, akkor mindegyik ügynökségnek külön-külön fizetnünk kell.

Albérletek kiadásával a cégek

ezért nem is nagyon foglalkoznak. Nem érik meg – mondják – a sok utánajárás azért a kis pénzért, merthogy ki tudja, hányadik kliens veszi ki végül a lakást. Csak nagyobb ingatlanok, azaz 200 euró feletti bérletek jöhetnek szóba. 150 eurós albérletnél a lótifuti ügynök 15 euróval maradna, az meg ugye nem éri meg azt a sok mászkálást, a jutalék 20%-a mellett megvan a 200 eurós fizetése.

Mit lehet tenni?

Két láda sörért venni egy lakást valamelyik lerobbant bányászvárosban, és vigasztalódni, hogy 50 km-rel arrébb legalább szép a táj. Tapasztalatok szerint egy kolozsvári kétszobásból már lehet venni Budapesten egy másfélszobásat: ha azt kiadod bérbe, a bevételből bérelhetsz itthon egy lakást. Ez lenne a tendencia, hogy Erdélyben ugyan már nincs lakásod, de Pesten igen?

A másik ötlet: venni egy lakást egy felkapottabb, egyetemmel rendelkező kisvárosban, és azt kiadni albérletbe, s az így befolyó összegből fizetni a kolozsvári bért. Tipp: Székelyudvarhelyen olcsóbbak a lakások, de a bérleti díjak hasonlóak a kolozsvári árakhoz: ott kell lakást venni!

A fogyasztóvédőknél

magánszemélyként érdeklődtünk, mert úgy gondoltunk, így egyszerűbb választ kapnunk – azt tapasztaltuk, hogy amikor itt megtudják, hogy újságírók vagyunk, "csak valaki illetékes nyilatkozhat motívummal reagálnak.

Közölték, apróhirdetésekről lévén szó, elég nehéz az igazságtartalmat ellenőrizni: elképzelhető, hogy az a lakás a megjelenés idejére már valójában elkelt, csak egyszerűen a tulaj nem értesítette a hirdetési újságot. Feljelentést a fogyasztóvédő hivatalban akkor tehetnénk, ha valamiféle szolgáltatásról lenne szó, tehát ha már a lakás eladására sor került volna.

Némileg ellentmond

ennek a logikának az az elv, hogy csak az a termék hirdethető, ami "raktáron" van. Ennek be nem tartása miatt a fogyasztóvédők előszeretettel büntetnek például mobiltelefon-forgalmazókat.

Azzal kapcsoltan, hogy mennyire van rendben, hogy az ingatlanközvetítők közös adatbázisból dolgoznak, Neményi József , az Országos Versenytanács elnöke kérdésünkre elmondta, a nem lojális verseny kérdésköre Romániában még nincs egészen tisztázva. A jelenség esetleg a versenyellenes magatartás vagy a vásárló megtévesztése területére lenne besorolható: akkor ez valóban a testület hatáskörébe tartozna.

Mint mondta, a közös adatbázisban való nyilvántartás ténye még önmagában nem elégséges bizonyíték, számos olyan aspektus lehet még, ami miatt ez az eljárás legális is lehet, vagy éppen olyan, mely miatt törvénytelennek minősül. Elképzelhető, hogy a cégek fizetnek ezért egy harmadik félnek, de elismerte, a praktika némi gyanakvásra okot adhat.

A kellemetlenségeket leszámítva

a kolozsvári ingatlanügynökségek jogilag fedezve vannak. A kamu hirdetések tartalmáért az újság nem felel. Nem számít kihágásnak, bűncselekménynek az sem, ha egy cég jelentet meg hamis apróhirdetéseket. Tény, hogy bár cégek részére is általában ingyenes a hirdetés, ingatlanközvetítőkkel külön szerződést kötnek a lapok.

Morálisan ugyan elítélhető, de jogilag nem. Az ilyen cég legfeljebb a hitelét és a klienseit veszíti el. De a pszichológiai háborút megnyerik: tanúsítjuk, három nap lakáskeresés már elég egy alapos kiboruláshoz.